مطالبه ثمن معامله به نرخ روز

به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد.یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی ،اگر بعد از قبض ثمن ، مبیع کلا یا جزئا مستحق للغیر درآید بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن با توجه به اطلاق عنوان غرامت در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانونا ملزم به جبران آن است. «غرامات بنا به ماده391قانون مدنی شامل میزان کاهش ارزش ثمن در زمان پرداخت ثمن به مشتری تحت عنوان بازگرداندن قدرت خرید به خریدار است زیرا به جهت باطل بودن بیع اساسا نباید قیمت ملک در نظر گرفته شود»

وکیل امیرحسین محمودی

رای وحدت رویه شماره 733مورخ 93/7/15راجع به قیمت زمین به نرخ روز یا کاهش ارزش ثمن

رأي وحدت رويه شماره 733 هيأت عمومي ديوان عالي کشور، موضوع نحوه پرداخت غرامت بايع به مشتري در صورتيکه مبيع مستحق للغير باشد

شماره۸۴۸۵/۱۵۲/۱۱۰ ۵/۹/۱۳۹۳
مديرعامل محترم روزنامه رسمي کشور
گزارش پرونده وحدت رويه رديف ۹۳/۳۰ هيأت عمومي ديوان عالي کشور با مقدمه مربوط و رأي آن به شرح ذيل تنظيم و جهت چاپ و نشر ايفاد مي گردد.
معاون قضائي ديوان عالي کشورـ ابراهيم ابراهيمي
الف: مقدمه
جلسه هيأت عمومي ديوان عالي کشور در مورد پرونده وحدت رويه رديف ۹۳/۳۰ رأس ساعت ۹ روز سه شنبه مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ به رياست حضرت حجت الاسلام والمسلمين جناب آقاي حسين کريمي رئيس ديوان عالي کشور و حضور حجت الاسلام والمسلمين جناب آقاي سيدابراهيم رئيسي دادستان کل کشور و شرکت جنابان آقايان رؤساء، مستشاران و اعضاء معاون کليه شعب ديوان عالي کشور، در سالن هيأت عمومي تشکيل و پس از تلاوت آياتي از کلام الله مجيد و قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسي نظريات مختلف اعضاي شرکت کننده در خصوص مورد و استماع نظريه دادستان کل کشور که
به ترتيب ذيل منعکس مي گردد، به صدور رأي وحدت رويه قضائي شماره ۷۳۳ ـ ۱۵/۷/۱۳۹۳ منتهي گرديد.
ب: گزارش پرونده
با احترام، به استحضار مي رساند: براساس گزارش شماره ۵۰۰۰۲/۸۱۱/۹۰۲۲/الف مورخ ۱۷/۱۱/۱۳۸۹ آقاي رئيس حوزه قضائي شهرستان ماکو از شعب سوم و يازدهم دادگاه هاي تجديدنظر استان آذربايجان غربي در مورد غرامات موضوع ماده ۳۹۱ قانون مدني، طي پرونده هاي کلاسه ۵۲۰۰۲۹۶ و ۸۹/۸۹۰۰۸۶ آراي مختلف صادر شده است که خلاصه جريان هر يک از آنها به شرح ذيل منعکس مي گردد:
الف ـ طبق محتويات پرونده کلاسه ۵۲۰۰۲۹۶ شعبه سوم دادگاه تجديدنظر استان مرقوم، در پرونده کلاسه ۸۸/۷۳۳/ح۲، شعبه دوم دادگاه حقوقي ماکو در مورد دعوي آقاي سليمان قاسم زاده فرزند محمدعلي عليه آقاي علي مقدسي فرزند فتح اله، دادنامه شماره ۸۸/۹۱۴ ـ ۳۰/۸/۱۳۸۸ را به اين شرح صادر نموده است:
«در خصوص دعوي آقاي سليمان قاسم زاده، فرزند محمدعلي به طرفيت آقاي علي مقدسي، فرزند فتح اله به خواسته بطلان معامله دو قطعه زمين خالي قطعات تفکيکي به شماره هاي ۲۳/۱۴ به مساحت هفتصد مترمربع از پلاک ۱۰۱۹ ـ اصلي به علت مستحق للغير در آمدن مبيع مقوم به ده ميليون ريال و استرداد ثمن به مبلغ سي و پنج ميليون ريال و استرداد غرامات (افزايش قيمت) به مبلغ سيصد و نود ميليون ريال جمعاً پانصد و پنجاه و پنج ميليون ريال با اعسار از پرداخت هزينه دادرسي اولاً، در خصوص اعسار سابق بر اين حکم بر قبول اعسار صادر که قطعيت يافته است. ثانياً، در خصوص ماهيت امر توجهاً به شرح دادخواست تقديمي، مبايعه نامه مورخ ۱۳/۶/۱۳۸۶ استعلام واصله از منابع طبيعي پيوست پرونده که مبين وجود پلاک ۱۰۹۱ ـ اصلي در محدوده ثبتي پلاک ۱۰۸ فرعي از ۱۰۶ ـ اصلي قاسم آغلي و خارج نويسي پرونده کلاسه ۸۷/۱۲۰۴ و ۸۷/۹۶۵ که بر ملي اعلام شدن رقبه مذکور اشعار دارد و اينکه خوانده دفاعيات موجهي که بطلان دعوي خواهان را مدلل سازد ارائه نداده است؛ لذا دادگاه با لحاظ نظريه کارشناس مصون مانده از تعرض، دعوي خواهان را وفق نظريه مذکور، محمول بر صحت تلقي به استناد ماده ۳۴۸ قانون مدني و ماده ۱۹۸ قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني حکم بر بطلان مبايعه نامه مورخ ۱۳/۶/۱۳۸۶ مربوط به قطعات ۲۳ و ۱۴ جمعاً به مساحت هفتصد مترمربع از پلاک ۱۰۹۱ ـ اصلي و الزام خوانده به پرداخت مبلغ سي و پنج ميليون ريال ثمن معامله در حق خواهان محکوم و اعلام مي دارد مضاف بر آن در خصوص مطالبه غرامات (افزايش قيمت ملک) توجهاً به اينکه از غرامات مندرج در ماده ۳۹۱ قانون مدني صرفاً هزينه هاي دلالي و مخارج مصروفه بر رقبه موضوع مستحق للغير مستفاد نمي گردد چه اينکه عبارت «غرامات» به صورت مطلق به کار برده شده و حسب استفتائات معموله از آيات عظام مندرج در نشريه پيام آموزش شماره ۳۴ پيوست پرونده غرامات شامل افزايش قيمت نيز خواهد بود؛ لذا دادگاه با لحاظ مراتب فوق و نظريه کارشناسي، خوانده را به پرداخت مبلغ دويست و ده ميليون ريال از بابت افزايش قيمت در حق خواهان محکوم و اعلام مي دارد. خواسته مازاد بر محکوم به، به جهت عدم اتکاء ] به [ دليل اثباتي محکوم به رد است؛ لذا دادگاه به مطالبه ثمن معامله به نرخ روز استناد ماده ۱۹۷ قانون اخيرالذکر ] حکم [ بر بي حقي خواهان در اين خصوص صادر و اعلام ] مي نمايد. [ نظر به محکوم له واقع شدن خواهان، هزينه دادرسي در مرحله اجراي حکم وصول خواهد شد. رأي صادره حضوري تلقي ظرف مهلت بيست روز از تاريخ ابلاغ قابل تجديدنظر در محاکم محترم تجديدنظر استان مي باشد.» که پس از تجديدنظرخواهي معموله، شعبه سوم دادگاه تجديدنظر استان، طي دادنامه شماره ۳۷۰۰۷۰۵ مورخ ۲۷/۸/۱۳۸۹ چنين اتخاذ تصميم کرده است:
در مورد تجديدنظرخواهي آقاي علي مقدسي به طرفيت آقاي سليمان قاسم زاده از دادنامه شماره ۹۱۴/۸۸ صادره در پرونده کلاسه ۷۳۳/۸۸ دادگاه محترم شعبه دوم دادگاه عمومي حقوقي ماکو، مبني بر صدور حکم به بطلان معامله موضوع قرارداد عادي مورخ ۱۳/۶/۱۳۸۶ (دو قطعه زمين خالي قطعات تفکيکي به شماره هاي ۲۳ و ۱۴ به مساحت ۷۰۰ مترمربع از پلاک ۱۰۹۱ اصلي) به علت مستحق للغير در آمدن مبيع و پرداخت ثمن معامله به مبلغ سي و پنج ميليون ريال در حق تجديدنظرخوانده و پرداخت غرامات به مبلغ دويست و ده ميليون ريال از بابت افزايش قيمت در حق تجديدنظرخوانده اولاً، نظر به اينکه در خصوص بطلان معامله و استرداد ثمن ايراد و اعتراض مؤثر و موجهي از ناحيه تجديدنظرخواه که موجبات نقض دادنامه موصوف را فراهم آورد به عمل نيامده و با ارجاع امر از سوي اين دادگاه به هيأت سه نفره کارشناسان نيز مشخص شده که قطعات مورد معامله خارج از مالکيت فروشنده آقاي علي مقدسي قرار داشته و اعتراض موجه و مؤثري از سوي تجديدنظرخواه به اين نظريه معمول نگرديده و نظريه کارشناسان با اوضاع و احوال مسلّم قضيه مغايرتي ندارد؛ لذا دادنامه تجديدنظرخواسته در اين موارد صحيح و منطبق با موازين قانوني تشخيص مي گردد و به استناد ماده ۳۵۸ قانون آيين دادرسي ] دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور [ مدني آن را تأييد مي نمايد و اما در خصوص قسمت ديگر دادنامه يعني پرداخت غرامات به مبلغ دويست و ده ميليون ريال، چون اين مبلغ به عنوان افزايش قيمت در نظر گرفته شده و غرامات شامل هزينه هايي است که مربوط به معامله مي شود و از انجام معامله به خريدار وارد مي شود و تورم موجود در جامعه که موجب افزايش قيمت مي شود نمي تواند داخل در غرامت تلقي گردد؛ بنا به مراتب اين قسمت از دادنامه را موجه و قانوني تشخيص نداده، به استناد ماده ۳۵۸ قانون آيين دادرسي ] دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور [ مدني آن را نقض و در خصوص دعوي خواهان آقاي سليمان قاسم زاده به طرفيت خوانده آقاي علي مقدسي به خواسته مطالبه غرامت (ناشي از افزايش قيمت ملک) در توجه به موارد فوق الذکر و به استناد ماده ۱۹۷ قانون آيين دادرسي ] دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور [ مدني حکم به بي حقي خواهان صادر و اعلام مي شود. صدور اين حکم مطالبه ثمن معامله به نرخ روز مانع از مطالبه مخارجي که خريدار به سبب انجام معامله نموده و غرامت به آن مخارج شامل مي شود نخواهد بود. رأي صادره از سوي اين دادگاه قطعي است.
ب ـ در پرونده کلاسه ۸۹/۸۹۰۰۸۶ شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان مذکور در فوق، شعبه دوم دادگاه عمومي حقوقي شهرستان ماکو درباره دعوي آقاي بهمن حسينعلي زاده فرزند پرويز به طرفيت آقاي هوشنگ فتح اله زاده فرزند ميکائيل، طي دادنامه ۸۸/۹۵۰ ـ ۱۱/۹/۱۳۸۸ اعلام داشته:
«در خصوص دعوي آقاي بهمن حسينعلي زاده، فرزند پرويز با وکالت عباسعلي محمودي مرکيد وکيل پايه يک دادگستري به طرفيت آقاي هوشنگ فتح اله زاده فرزند ميکائيل به خواسته فسخ معامله مورخ ۱۰۲۵ مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۳ به علت مستحق للغير بودن مبيع مقوم به يازده ميليون ريال، استرداد ثمن معامله مقوم به هفت ميليون و چهارصد و سي هزار ريال و مطالبه غرامات و افزايش قيمت ملک مرقوم طبق نظريه کارشناسي و خسارات دادرسي پرونده کلاسه ۸۶/۶۷۹ اين دادگاه مقوم به سه ميليون ريال با احتساب حق الوکاله و هزينه هاي دادرسي که در اولين جلسه دادرسي خواسته را از فسخ به بطلان تغيير داده است توجهاً به شرح دادخواست تقديمي، مبايعه نامه مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۳ پيوست پرونده نظريه کارشناسي موضوع پرونده کلاسه ۸۶/۶۷۹ از دادگاه اينکه خوانده دفاعيات موجهي که بطلان دعوي خواهان را مدلل سازد ارائه نداده است چه اينکه الف ـ عدم اطلاع بايع از مستحق للغير بودن تلقي مسئوليت مدني وي را فراهم نخواهد آورد. ب ـ علي رغم ادعا مبني بر طرح دعوي جلب ثالث به اين دادگاه در پرونده مطروحه ارائه نشده است. ج ـ غرامات مقرر در ماده ۳۹۱ قانون مدني به صورت مطلق آورده شده عدم تسري آن به افزايش قيمت ملک با توجه به تورم و کاهش ارزش پول و تلقي آن صرفاً هزينه هاي دلالي و نگهداري و امثال آن مستفاد نمي شود بالاخص اينکه حسب استفتاء اخير از مراجع عظام به اکثريت اعتقاد به پرداخت روز ثمن يا براساس تورم بوده اند. بنا به مراتب دادگاه دعوي خواهان را محمول بر صحت تلقي به استناد مواد ۳۹۰، ۳۹۱ و ۳۴۸ قانون مدني، مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني، ضمن صدور حکم بر بطلان بيع مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۳ في مابين متداعيين پرونده خوانده را به پرداخت مبلغ هفت ميليون و چهارصد و پنجاه هزار ريال از بابت ثمن معامله، مبلغ يکصد و چهل ميليون و هفتصد و پنجاه هزار ريال از بابت غرامات (افزايش قيمت) و مبلغ پنج ميليون و هفتصد و سي و يک هزار و دويست ريال از بابت شصت درصد حق الوکاله وکيل در مرحله نخستين دادرسي و مبلغ سه ميليون و يکصد و سي و پنج هزار و يکصد ريال از بابت هزينه دادرسي در حق خواهان محکوم و اعلام مي دارد خسارت دادرسي پرونده کلاسه ۸۶/۶۷۹ اين دادگاه به جهت صدور حکم بر بطلان دعوي و قطعيت آن مردود است؛ لذا دادگاه به استناد ماده ۱۹۷ قانون مارالذکر حکم بر بي حقي خواهان در اين خصوص صادر و اعلام مي دارد. رأي صادره حضوري تلقي، ظرف مهلت بيست روز از تاريخ ] ابلاغ [ قابل تجديدنظر در محاکم محترم تجديدنظر استان مي باشد.» که با اعتراض محکوم ٌ عليه، شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان مربوطه دادنامه ۱۴۵۰۰۳۶۰ ـ ۳۱/۳/۱۳۸۹ را به اين شرح صادر کرده است:
«تجديدنظرخواهي آقاي هوشنگ فتح اله زاده نسبت به دادنامه شماره ۹۵۰/۸۸ صادره در پرونده کلاسه ۳۶۷/۸۸ شعبه دوم دادگاه محترم حقوقي ماکو که به موجب آن حکم به بطلان بيع مورخ ۵/۱۲/۱۳۸۳ قرارداد شماره ۱۰۲۵ و پرداخت ثمن مورد معامله به نرخ روز صادر شده است، به لحاظ عدم ايراد و اعتراض مؤثر در راستاي نقض دادنامه وارد نبوده به استناد ماده ۳۵۸ قانون آيين دادرسي ] دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور [ مدني ضمن رد تجديدنظرخواهي عين دادنامه بدوي تأييد مي گردد. رأي صادره قطعي است.»
همانطور که ملاحظه مي فرماييد برداشت شعب سوم و يازدهم دادگاه هاي تجديدنظر استان آذربايجان غربي از عبارت «غرامات» مذکور در ماده ۳۹۱ قانون مدني متفاوت بوده که منجر به تصميمات صدرالاشعار گرديده به طوري که شعبه سوم دادگاه تجديدنظر تورم موجود در جامعه را که موجب افزايش قيمت ها مي شود غرامت تلقي نکرده و دادنامه ۸۸/۹۱۴ شعبه دوم دادگاه عمومي حقوقي ماکو را در اين قسمت نقض و حکم بر بي حقي خواهان بدوي صادر کرده ولي شعبه يازدهم اين دادگاه، افزايش قيمت ناشي از تورم موجود در جامعه را غرامت تلقي و دادنامه ۸۸/۹۵۰ شعبه دوم دادگاه عمومي حقوقي ماکو را تأييد نموده است که براي جلوگيري از صدور آراي متهافت طرح قضيه را براي صدور رأي وحدت رويه قضائي موضوع ماده ۲۷۰ قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور کيفري را تقاضا دارد.
معاون قضايي ديوان عالي کشور ـ حسين مختاري
ج: نظريه دادستان کل کشور
با احترام، در خصوص پرونده وحدت رويه شماره ۹۳/۳۰ موضوع اختلاف بين شعب سوم و يازدهم دادگاه هاي تجديدنظر استان آذربايجان غربي نظر خود را به شرح ذيل اعلام مي دارم. قبلاً ذکر چند نکته را ضروري مي دانم:
۱ـ آنچه ملاک در جبران خسارت مشتري است کاهش قدرت خريد وي در اثر تورم و به عبارتي کاهش قيمت ثمن است نه آنچه در نظريه اداره حقوقي با عبارت افزايش قيمت ملک آمده است. در فتاوي مراجع عظام حضرات آيات بهجت، شبيري زنجاني، مکارم شيرازي، نوري همداني و همچنين مقام معظم رهبري نظر به مصالحه در برخي از موارد و توجه به کاهش قدرت خريد در موارد ديگري، حضرت امام (ره) در مورد غصب بودن آن دارايي ها فرموده اند که از جهت وحدت ملاک قابل استناد است که جبران خسارت مشتري را فتواي داده اند و نيز اشاره به قيمت ثمن يا نرخ تورم شده است.
۲ـ مستفاده از مواد ۳۹۱ و ۳۹۲ قانون مدني و فتاوي غالب مراجع عظام اين است که خسارت وارده بر مشتري نبايد بلاجبران و حتي در صورت کسر قيمت ملک، بايع مکلف شده اصل ثمن را استرداد نمايد؛ لذا حمل لفظ غرامات فقط بر هزينه هاي مشتري در ملک مورد معامله خلاف ظاهر و اطلاق آن است.
۳ـ نظر به اينکه در سؤال مورد استفتاء اشاره اي به افزايش قيمت نشده است شايد بتوان فتاوي که اصل ثمن را تصريح دارد حمل بر فرض کسر قيمت ملک دانست به اين معنا که حتي در صورت کسر قيمت ملک بايع موظف است اصل ثمن را مسترد دارد.
علي هذا با توجه به مراتب فوق نتيجتاً رأي شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي، مبني بر اينکه غرامات شامل افزايش قيمت با توجه به تورم اقتصادي مي شود را صائب دانسته و تأييد مي نمايم.
د: رأي وحدت رويه شماره ۷۳۳ ـ ۱۵/۷/۱۳۹۳ هيأت عمومي ديوان عالي کشور
به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملک ندارد، يعني مبيع و ثمن کماکان در مالکيت بايع و مشتري باقي مي ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع کلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره ۳۶۰ مورخ ۳۱/۳/۱۳۸۹ شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي که با اين نظر انطباق دارد به اکثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي گردد. اين رأي طبق ماده ۲۷۰ قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور کيفري مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.
هيأت عمومي ديوان عالي کشور

وکیل اعلام بطلان معامله و استرداد ثمن معامله به نرخ روز

وکیل اعلام بطلان معامله به جهت مستحق للغیر در آمدن مبیع یعنی چه؟ قرارداد ممکن است مشمول یکی از سه حکم صحت،بطلان و عدم نفوذ باشد .

قرارداد صحیح قراردادی است که دارای تمام ارکان شرایط اساسی صحت معامله باشد.

شرایط اساسی معاملات در قانون مدنی به چهار مورد تقسیم گردیده است:

۱_وجود قصد و رضایت طرفین

در صورتی که یکی از طرفین قرارداد قصدی برای انجام معامله نداشته باشد آن معامله باطل است. برای مثال در حالتی که فردی در حالت مستی اقدام به معامله می نماید چون فاقد قصد و اراده بوده ،بنابراین معامله باطل می شود.

همچنین یکسری موارد هستند که باعث بطلان عقد می گردند

1. اشتباه در نوع عقد : یعنی یکی از طرفین عقد بیع مد نظرش بوده طرف دیگر عقد اجاره
2. اشتباه در مورد عقد : یک طرف قصد خرید ماشین طرف دیگر را دارد و طرف دیگر قصد فروش خانه
3. اشتباه در وصف اساسی مورد معامله : یکی از طرفین به تصور اینکه جنس کالا مثلا عتیقه است آن را می‌خرد .
4. اشتباه در شخصیت طرف معامله:در موردی رخ می دهد که شخصیت طرف علت اصلی ایجاد عقد است مثل ازدواج باشخص x

بنابراین وجود قصد واحد برای انعقاد عقد نیز لازم است در غیر این صورت آن معامله باطل است.

۲_ اهلیت طرفین :

برای انعقاد عقد، نیاز به اهلیت طرفین است ،اهلیت یعنی قابلیت برخورداری از حقوق مدنی و توانایی استفاده‌ ازین حقوق است. شخصی دارای اهلیت است که هم بالغ،عاقل،رشید باشد.

۳_ موضوع معین :

موضوع معین برای معامله نیز از دیگر شروط اساسی صحت معامله است بدین نحو که مورد معامله کاملا مشخص باشد.

۴_مشروعیت جهت معامله

قرارداد باطل به چه معناست:

قراردادی باطل است که یکی از شرایط اساسی معامله را نداشته باشد.

قرارداد باطل به قراردادی گفته می شود که وجود و عدم آن یکسان باشد و قرارداد باطل نه تنها در آینده اثری ندارد بلکه تمام آثار آن در گذشته هم ازبین می رود.و فاقد هر گونه اثر حقوقی است .

ازجمله معاملات باطل :معامله مجنون،معاملات رد شده فضولی،معاملات ربوی،معاملات مجهول را می توان اشاره کرد

فرق بین دعوی ابطال و دعوی اعلام بطلان معامله چیست؟ دعوی ابطال مخصوص موردی است که عقد به شکل صحیح صورت پذیرفته لکن بنابر شرایطی یکی از موارد شرایط اساسی صحت معامله را از دست بدهد لکن دعوی اعلام بطلان مخصوص موردی است که عقد از ابتدا شرایط اساسی را نداشته و باطل بوده است.

ابطال معامله به جهت مستحق للغیر درآمدن مبیع :

دعوای اعلام بطلان معامله زمانی مطرح می شود که معامله از ابتدا به شکل نادرستی صورت پذیرفته است و معامله باطل است.
هر گاه مال موضوع معامله متعلق به شخص دیگری غیر از طرفین قرارداد باشد و مالک اصلی معامله فضولی صورت گرفته را رد کند در این حالت معامله باطل است.

برای طرح دعوا در این خصوص خواسته دادخواست تقدیمی چه باید باشد:

1. اعلام بطلان معامله
2. استرداد ثمن به نرخ روز

در صورتی که مبیع مستحق للغیر درآید ،در صورت جهل مشتری به فساد بیع ،فروشنده می بایست نسبت به پرداخت ثمن به نرخ روز اقدام نماید ،و بر همین مبنا فروشنده مکلف به پرداخت غرامت کاهش ارزش ثمن بر مبنای بانک مرکزی بوده که از زمان تاریخ وقوع معامله تا استردادثمن به خریدار می باشد.مگر اینکه فروشنده و خریدار به نحو دیگری توافق نموده باشند.

لذا با صدور حکم قطعی به ابطال مبایعه نامه خریدار محق در مطالبه ثمن پرداختی است.

دادگاه صالح جهت طرح دعوی اعلام بطلان معامله کدام دادگاه است؟

اگر مال مورد معامله جزء اموال منقول مانند ماشین باشد دادگاه صالح جهت رسیدگی محل اقامت خوانده می باشد و اگر مال مورد معامله جزء اموال غیرمنقول مانند ملک باشد در صلاحیت دادگاهی است که ملک در آن قرار دارد .

چرا لازم است در این گونه دعاوی حتما از توانایی های یک وکیل استفاده نمود؟

این گونه دعاوی چون از حساسیت خاصی برخوردار است بنابراین بهتر است از ابتدا با یک وکیل مشورت نموده تا نتیجه مطلوبی حاصل نمایید . گروه وکلای چینوت بهترین مشاورین حقوقی را برای ارائه راهنمایی در اختیار دارد که می تواند مشکل شما را به راحتی حل کند .

مطالبه ثمن معامله

یکی از دعاوی بسیار شایع در سال‌های اخیر که به دلیل مشکلات اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم روزبه‌روز در حال افزایش است، مطالبه ثمن معامله است. در بسیاری از معاملات به دلایل گوناگون، خریدار در انجام تعهدات خود، ازجمله پرداخت کل یا بخشی از ثمن معامله بازمی‌ماند. در چنین شرایطی، فروشنده برای جلوگیری از ضرر مالی می‌تواند دادخواست مطالبه ثمن خود را به دادگاه تقدیم نماید. در این صفحه به نحوه مطالبه ثمن معامله از مطالبه ثمن معامله به نرخ روز طریق دادگاه اشاره‌شده است.

در قرارداد‌های خریدوفروش، خواه ملک و زمین و آپارتمان و مغازه باشد و یا خودرو و یا هر چیز دیگر، به مبلغی که خریدار بابت تحویل گرفتن و ایجاد حق مالکیت بر مورد معامله به فروشنده می‌پردازد، ثمن معامله گفته می‌شود.

نحوه پرداخت ثمن یا پیش‌پرداخت معامله

معمولاً در قراردادهای خریدوفروش و یا به‌اصطلاح مبایعه‌نامه، زمان و مکان مشخصی برای پرداخت ثمن معامله در نظر گرفته می‌شود. چنانچه زمان مشخصی برای پرداخت ثمن معامله تعیین نشده باشد، پرداخت ثمن به‌صورت فوری و عندالمطالبه خواهد بود.

بر اساس ماده ۳۹۵ قانون مدنی، اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه و پرداخت نکند، فروشنده حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجع به خیار تأخیر ثمن، معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری به تأدیه ثمن را بخواهد. الزام به تأدیه ثمن معامله را می‌توان هم‌زمان با سایر خسارات ازجمله خسارت تأخیر در تأدیه دین و یا به همراه وجه التزام ناشی از قرارداد و ضمن یک دادخواست مطالبه نمود.

مراحل دادخواست مطالبه ثمن معامله

برای طرح دادخواست مطالبه ثمن معامله، خواهان یا همان فروشنده می‌تواند به‌محض عدم پرداخت ثمن مندرج در قرارداد، به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و با ارائه مدارک خود نظیر اصل و کپی کارت ملی، کپی قرارداد، کپی چک‌های برگشتی مربوط به قرارداد در صورت وجود و … دادخواست خود را ثبت نماید.

دادخواست مطالبه ثمن معامله ازجمله دادخواست‌های مالی بوده و نیازمند هزینه دادرسی به میزان سه و نیم درصد مبلغ خواسته برای مبالغ بالای ۲۰ میلیون تومان و دو تا دو و نیم درصد مبلغ خواسته برای مبالغ زیر ۲۰ میلیون تومان است.

پس از ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف و یا دادگاه صالح، دادگاه با بررسی مدارک خواهان و نیز دفاعیات خوانده اقدام به صدور رأی می‌نماید.

در صورت محکومیت خوانده، می‌بایست ثمن معامله به همراه خسارت تأخیر، هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل در حد تعرفه در صورت وجود و سایر خسارات قانونی را پرداخت نماید.

نکات حقوقی دادخواست مطالبه ثمن معامله

چنانچه در داخل قرارداد به‌منظور التزام خریدار به پرداخت ثمن معامله، خسارت دیرکرد روزانه تعیین‌شده باشد، خواهان می‌توان صرفاً همین خسارت تأخیر را مطالبه نماید و دیگر نمی‌تواند خسارت تأخیر بر مبنای شاخص بانک مرکزی را مطالبه نماید.

چنانچه، محکوم‌علیه نتواند ثمن معامله را پرداخت نماید، خواهان یا فروشنده می‌تواند تقاضای فسخ معامله را از دادگاه داشته باشد.

با توجه به این‌که قراردادهای خریدوفروش ازجمله اسناد عادی محسوب می‌شود، برای توقیف اموال باید از خسارت احتمالی استفاده نمود که با نظر قاضی مقدار آن مشخص می‌شود.

چنانچه معامله به دلیل عدم پرداخت کل ثمن معامله فسخ شود، فروشنده باید مقدار دریافتی از خریدار را به وی برگرداند. در این شرایط، مبلغ عودت داده‌شده شامل خسارت تأخیر نمی‌گردد.

چنانچه خریدار بخشی از ثمن معامله را منوط به تنظیم سند نموده باشد و صرفاً همان مبلغ از ثمن معامله باقی‌مانده باشد، در صورت درخواست مطالبه ثمن معامله از سوی فروشنده، خریدار نیز می‌تواند در دعوای متقابل، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را ثبت نماید.

اگر طرفین در قرارداد محاسبه بخشی از ثمن را «برابر ارزیابی کارشناس رسمی که ملک را ارزیابی نموده… » در نظر گرفته باشند، این عبارت، به معنای قطعیت و غیرقابل‌اعتراض بودن نظریه کارشناس نیست، آنچه حسب ظاهر مورد قصد طرفین بوده تعیین قیمت مورد معامله به‌عنوان قیمت عادله بوده است نه مطالبه ثمن معامله به نرخ روز هر قیمتی که کارشناس به‌دلخواه انتخاب نماید؛ بنابراین در صورت تعیین قیمت کمتر از قیمت عادله، ذی‌نفع حق اعتراض دارد.( رئیس شعبه ۱۰ دیوان‌عالی کشور ـ عضو معاون عبدالله پورـ صدقی)

طرح دعوای مطالبه ثمن معامله

فروشنده و خریدار به ترتیب، خواهان و خوانده این دعوا هستند؛ مگر اینکه خریدار برای پرداخت ثمن، ضامن معرفی کرده باشد. در این شرایط رجوع به خریدار ممکن نیست و نام ضامن به عنوان خوانده در دادخواست قید میشود.

ارکان دعوای مطالبه ثمن معامله به نرخ روز مطالبه ثمن معامله

خواهان دعوا برای رسیدن به نتیجه مطلوب باید وقوع بیع صحیح میان خود و خوانده دعوا و همچنین عدم پراخت ثمن را اثبات کند.

آیا پرداخت ثمن معامله به وکیل فروشنده، برای عدم مسولیت خریدار کفایت می نماید؟

در صورتی که اختیار قبض ثمن از وکیل فروشنده سلب شده باشد و این موضوع در وکالت نامه تصریح شده باشد، وکیل فروشنده اختیاری در قبض ثمن معامله از خریدار ندارد و پرداخت ثمن از سوی خریدار به وکیل فروشنده صحیح نیست. اظهار خریدار دال بر پرداخت ثمن معامله به وکیل فروشنده، ذمه خریدار را بری نمیکند و صرفا یک ادعا محسوب میشود. حتی اگر وکیل فروشنده نیز این اظهارات را تایید نماید صرفا شهادت محسوب میشود .

اگر در وکالتنامه به اختیار قبض ثمن از سوی وکیل فروشنده تصریح نشده باشد و به عبارتی در حالت سکوت وکالتنامه، بنا به ماده 665 قانون مدنی، در صورت وجود قرائن قطعیه مبنی بر اختیار وکیل جهت قبض ثمن، اقرار وکیل به اخذ ثمن از خریدار صحیح است و می تواند مورد استناد قرار گیرد.

مواجه شدن موعد پرداخت ثمن با روز تعطیل رسمی

اگرچه اصل بر پرداخت فوری ثمن در عقد بیع میباشد اما توافق طرفین مبنی بر تعیین موعدی خاص برای حضور در دفتر اسناد رسمی و پرداخت ثمن در همان تاریخ با مانع قانونی مواجه نمیباشد و خریدار مکلف به جرای تعهد در تاریخ مزبور است. اما ممکن است تاریخ مورد توافق طرفین مصادف با روز تعطیل رسمی باشد که طبیعتا با توجه به تعطیلی دفترخانه ها در چنین روزی امکان اجرای توافق وجود ندارد.

در این صورت فروشنده نمیتواند در روز بعد از تعطیلی با مراجعه به دفترخانه و دریافت گواهی عدم حضور خریدار، تخلف خریدار از اجرای مفاد قرارداد را اثبات نماید؛ بلکه باید توافق جدیدی درباره تاریخ حضور در دفترخانه و پرداخت ثمن صورت بگیرد.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه ثمن معامله

خواهان میتواند برای تقدیم دادخواست، به دادگاه عمومی حقوقی اقامتگاه خوانده، محل انعقاد قرارداد یا محل انجام تعهد مراجعه کند.اگر میزان ثمن تا سقف دویست میلیون ریال باشد، دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف میباشد.

اجرای رای

در صورتی که خوانده محکوم شود، خواهان میتواند با معرفی اموال وی به اجرای احکام دادگاه، طلب خود را از محل این اموال وصول کند. خواهان میتواند مبیع را برای این امر به دادگاه معرفی نماید؛ مشروز یر اینکه سند رسمی انتقال به نام خریدار تنظیم شده باشد.

حق فسخ ناشی از عدم پرداخت ثمن معامله

مطابق مفاد ماده 402 قانون مدنی، چنانچه در عقد بیع ، تاریخ مشخصی برای پرداخت ثمن و تسلیم مال تعیین نشده باشد، بعد از گذشت سه روز از تاریخ عقد، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ مشروط بر اینکه تمام مال یا ثمن پرداخت نشده باشد.

همچنین طرفین میتوانند ضمن عقد بیع شرط کنند در صورتی که تا موعد معینی، ثمن پرداخت نشود، فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

نمونه لایحه دفاعیه مطالبه الباقی ثمن معامله

خواهان: آقای / خانم ……………… با وکالت… ……..

خوانده: آقای / خانم …………………….. با وکالت سلمان احدی،تهران

دلایل و منضمات دادخواست:

مطالبه الباقی ثمن معامله بانضمام خسارت تأخیر در تأدیه و دعوی متقابل الزام به تنظیم سند رسمی

تاریخ رسیدگی: ساعت: کلاسه:

رئیس محترم شعبه… دادگاه حقوقی محاکم عمومی شهرستان……………………

سلام‌علیکم – با احترام و تجویز حاصل از مدلول یک برگ وکالت‌نامه ملصق به تمبر مالیاتی و به وکالت از ناحيه خوانده دعوی آقای / خانم ……… در برابر دعوی خواهان مرقوم در صدر لایحه، خاطر عالی را مستحضر می‌دارد خواسته مطروحه در مايتعلق به – اعتبار قانونی و شرعی را واجد نبوده و بالمآل شایسته بطلان به دلایل ذیل است:

بدواً خلاصه خواسته خواهان: خواهان محترم یک دستگاه آپارتمان به مبلغ ریال با موکل مورد معامله قرار داده و موکل مبلغ و…. ریال از ثمن معامله را پرداخته و در مبایعه‌نامه پرداخت مابقی ثمن معامله به مبلغ ریال را در مورخ….. در زمان تحویل معامله تنظیم سند رسمی را مشروط نموده‌اند .

اولاً: خواهان به تعهدات قراردادی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی و گواهی عدم حضور از دفترخانه مربوطه عمل ننموده است تا تعهدات موكل به‌عنوان خوانده محقق گردد و بر اساس قرارداد و قاعده انصاف تعهدات برای هر دو طرف متعهدین و قائم‌مقام قانونی آنان می‌باشد و عدم اجرای تعهدات از ناحیه یکی از طرفین مستوجب محقق شدن و حال شدن تعهدات طرف دیگرنمی گردد.

ثانیاً: گواهی پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی و اعلام آمادگی خود از دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال سند رسمی ارائه ننموده است تا محقق شدن تعهدات قراردادی خواهان به‌عنوان فروشنده، احراز گردد. درنتیجه: بنا به قواعد و اصول حاکم بر دعاوی حقوقی و اصل حاکمیت آزادی اراده طرفین با طیب خاطر قرارداد امضاء و تعهدات آن را پذیرفته‌اند و خواسته خواهان به‌عنوان حق مندرج در ماده ۳۷۷ ق.م قابل‌تصور و تحقق ازنظر این کمترین نمی‌باشد

بنا برمطالب عرض شده در فوق: رسیدگی و صدور حکم مقتضی مورد استدعاست.

وکیل خوانده سلمان احدی

نمونه رأی دادگاه درخصوص مطالبه ثمن معامله

درخصوص دعوی خواهان آقای …. به طرفیت خوانده…….به خواسته مطالبه ثمن قرارداد مورخ……..به انضمام هزینه دادرسی وخسارت تاخیر تادیه خواهان درتشریح خواسته خود بیان داشته اینجانب یک قطعه زمین درخیابان ……. به موجب قولنامه مورخ……. به خوانده دعوی به مبلغ ……… فروختم مطالبه ثمن معامله به نرخ روز که مبلغ ………نقداً دریافت نمودم ومبلغ ………آن سه فقره چک به مشخصات مندرج درقولنامه اخذ نمودم لیکن خوانده علیرغم مطالبه باقیمانده ثمن قرارداد مذکور به موجب اظهارنامه مورخ ……که رونوشت مصدق آن ضمیمه دادخواست می باشد ازپرداخت الباقی ثمن ( پرداخت ثمن )خودداری نموده اند ، لذا الزام به پرداخت باقیمانده ثمن ( پرداخت ثمن ) به انضمام هزینه دادرسی وخسارات تاخیر تادیه راخواستار شده خوانده نیز درمقابل ضمن لایحه تقدیمی مثبوت به شماره ……. به دعوی خواهان ایراد نموده که همین دعوی راطی کلاسه …….مطرح که به موجب دادنامه شماره …… دعوی وی رد گردیده ، لذا اقامه مجدد آن مشمول اعتبارامر مختوم است ودرماهیت دعوی نیز علت عدم پرداخت باقیمانده ثمن ( پرداخت ثمن )را کسر مساحت قطعه فروشنده ازمیزان مورد توافق که …..متربود به ….. متر اعلام نموده . دادگاه نیزبابررسی اوراق ومحتویات پرونده ونیز ملاحظه مفاد کلاسه ……. ضمن رد ایراد وارده ازجانب خوانده به لحاظ عدم وحدت موضوع دعوی مطروحه بادعوی سابق اقامه شده مابین طرفین باتوجه به اوراق ومحتویات پرونده که مفاد آن حاکی ازفروش یک قطعه زمین به مساحت تقریبی حدود ….. متر میان طرفین بوده وخوانده نیز باعلم واطلاع از وضعیت ملک واینکه بااجرای طرح شهرداری قطعه متنازع فیه دارای متراژی حدود… مترخواهد بود مانحن فیه نیزکسر … متر داخل درحدود توافق طرفین خواهد بود با احراز رابطه صحیح قراردادی واشتغال ذمه خوانده درمقابل خواهان به استناد مواد ۱۹۷ ، ۵۱۹ ، ۵۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی خوانده را به پرداخت مبلغ ……. بابت اصل خواسته ومبلغ ……. بابت هزینه دادرسی درحق خواهان محکوم می نماید ودرخصوص خواسته دیگر خواهان مبنی برمطالبه خسارت تاخیرتادیه باتوجه به دین بودن موضوع دعوی ومطالبه آن ازجانب خواهان خوانده رابه پرداخت خسارت تاخیرتادیه ازتاریخ ….. لغایت تاریخ پرداخت درحق خواهان محکوم می نماید که میزان آن باتوجه به تناسب شاخص بهای اعلامی ازطرف بانک مرکزی ازطریق اجرای احکام محاسبه وپرداخت خواهدشد .

عدم ذکر ثمن معامله

عدم ذکر ثمن در بیع به‌عنوان یکی از عوضین که تعیین آن در معامله ضروری است،مسئله‌ای است که با عدم دریافت ثمن معامله علیرغم ذکر آن در معامله و مبایعه‌نامه متفاوت است.

مورد اخیر اصولاً خللی به صحت عقد بیع نمی‌رساند و تنها در فرض عدم اسقاط خیارات ممکن است به استناد خیار تأخیر ثمن زمینه فسخ بیع را فراهم آورد.

اما سؤال این است که چنانچه ثمن در معامله تعیین نشده باشد و یا معلوم نباشد،تکلیف چیست؟

اداره حقوقی قوه قضاییه دراین‌باره نظریه‌ای صادر نموده که در زیر درج می‌گردد:

نظریه اداره حقوقی در مورد عدم ذکر ثمن در بیع

نظریه مشورتی شماره 7/98/1872 -27/12/1398

1-ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ در ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ اﻧﺘﻘﺎل ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ وﺿﻌﯿﺖ ﺛﻤﻦ و ﻧﺤﻮه ﭘﺮداﺧﺖ آن ﻣﺸﺨﺺ ﻧﺸﺪه ﺑﺎﺷﺪ، آﯾﺎ ﺑﯿﻊ ﻣﺤﻘﻖ ﺷﺪه اﺳﺖ؟

2-ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺧﺮﯾﺪار از وﺿﻌﯿﺖ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ و ﭼﺮاﯾﯽ اﻣﻀﺎي آن اﻇﻬﺎر بی‌اطلاعی ﮐﻨﺪ، آﯾﺎ ﻣﻮﺿﻮع از ﻣﻮارد ﻓﻘﺪان ﻗﺼﺪ و رﺿﺎ ﻣﺤﺴﻮب می‌شود؟ در ﭼﻨﯿﻦ ﻣﻮاردي، وﺿﻌﯿﺖ ﺳﻨﺪ ﺑﯿﻊ ﺗﻨﻈﯿﻤﯽ ﭼﮕﻮﻧﻪ ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد؟

1-از ﺣﯿﺚ ﺛﺒﻮﺗﯽ ﯾﺎ ﻣﺎﻫﻮي ﻧﻈﺮ ﺑﻪ ﻣﻌﻮض ﺑﻮدن ﻋﻘﺪ ﺑﯿﻊ، ﻋﺪم ﺗﻌﯿﯿﻦ ﯾﮑﯽ از ﻋﻮﺿﯿﻦ در ﻋﻘﺪ، ﻣﻮﺟﺐ ﺑﻄﻼن آن اﺳﺖ؛ اﻣﺎ اﮔﺮ درواقع، ﺛﻤﻨﯽ مشخص‌شده ﺑﺎﺷﺪ، ﻋﺪم ذﮐﺮ ﺛﻤﻦ در ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ دﻟﯿﻞ ﻗﻄﻌﯽ ﺑﺮ بی‌اعتباری ﺑﯿﻊ ﻧﺨﻮاﻫﺪ ﺑﻮد.

2-ازنظر ﺛﺒﻮﺗﯽ اﮔﺮ ﻣﻘﺼﻮد استعلام کننده اﺷﺘﺒﺎه در ﻋﻨﻮان و ﻧﻮع ﻋﻘﺪ ﺑﺎﺷﺪ، ﭼﻨﯿﻦ اﺷﺘﺒﺎﻫﯽ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﻋﺪم ﺗﻄﺎﺑﻖ اراده‌ها، ﻣﻮﺟﺐ ﺑﻄﻼن اﺳﺖ؛ ﻟﮑﻦ از ﺟﻨﺒﻪ اﺛﺒﺎﺗﯽ، اﻇﻬﺎر بی‌اطلاعی ﺧﺮﯾﺪار ﻣﻐﺎﯾﺮ اﺻﻞ ﺻﺤﺖ اﺳﻨﺎد رﺳﻤﯽ و ﻧﯿﺎزﻣﻨﺪ ارائه دﻟﯿﻞ و اﺛﺒﺎت اﺳﺖ.

مستندات قانونی در مورد عدم ذکر ثمن در بیع

در مورد عدم ذکر ثمن ،قانون مدنی حاوی احکامی است که در زیر درج می‌گردند:

ماده ۱۹۰ قانون مدنی:برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است.

1-قصد طرفین و رضای آن‌ها

3-موضوع معین که مورد معامله باشد

4-مشروعیت جهت معامله

ماده ۳۳۸ قانون مدنی: بیع عبارت است از تملیک عین به‌عوض معلوم.

ماده ۳۳۹ قانون مدنی: پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود.

جهت مشاوره تلفنی یا واتساپی از ساعات 8 الی 22 با شماره تلفن 09120466204 تماس حاصل فرمایید.

نکاتی درباره دعوای مطالبه خسارت ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن مبیع

میزان خسارت وارده به خریدار درباره پولی که به فروشنده پرداخته است برمبنای کاهش ارزش ثمن باید جبران شود نه به قیمت روز مبیع و این خسارت به وسیله کارشناس و با توجه به نرخ شاخص بانک مرکزی محاسبه خواهد شد

در این نوشتار به بررسی نکاتی درباره دعوای مطالبه خسارت ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن مبیع می پردازیم.

۱ - در برخی قراردادهای خرید و فروش ممکن است مبیع یا کالای خریداری شده متعلق به فرد دیگری باشد یعنی فروشنده مالک مبیع نبوده و مال غیر را فروخته باشد در این صورت وارد حوزه ای از مقررات قانون مدنی تحت عنوان معامله فضولی خواهیم شد.که البته برای اثبات آن باید دلیل محکمه‌پسندی در این باره که مبیع و مورد معامله، متعلق به فروشنده نبوده و فرد دیگری استحقاق به مبیع دارد به دادگاه، ارائه شود .

مفهوم معامله فضولی

معامله فضولی عبارت است از معامله برای دیگری یا به مال دیگری بدون داشتن نیابت .

به عبارتی دیگر وقتی شخصی بدون داشتن نمایندگی از مالک و بدون اجازه و اطلاع او، مال متعلق به دیگری را بفروشد چنین بیعی غیر نافذ خواهد بود و تنها در صورت تنفیذ (اجازه) مالک، نافذ خواهد شد .

با توجه به ماهیت معاملات فضولی ، مالک واقعی می تواند معامله را تنفیذ (تایید) و یا رد نماید. در صورتی که مالک، معامله را رد کند، معامله واقع شده ، بدلیل فضولی بودن ، باطل می شود و در صورت تایید ، معامله صحیح خواهد بود .

۲ - استحقاق مبیع به غیر در واقع بیانگر آن است که در زمان معامله، مبیع، متعلق به فروشنده نبوده و فرد دیگری نسبت به آن مالکیت داشته بنابراین با توجه به اینکه در این قضیه ،اساسا معامله ای به طور صحیح تحقق نیافته و آنچه که واقع شده صرفاً پرداخت ثمن (پول) معامله به فروشنده فضولی(یعنی کسی که خود را مالک جا زده) محقق شده است و ملکی به مالکیت خریدار در نیامده است پس امکان طرح دعوای مطالبه قیمت روز مبیع وجود ندارد .

در نتیجه نمی‌توان قیمت روز مبیع را به علت مستحق‌للغیر در آمدن آن به عنوان خسارت از فروشنده مطالبه کرد زیرا فروشنده مالک مال نبوده و نمی‌توان از کسی که مالک مالی نبوده است قیمت روز آن را مطالبه نمود .

۳ - قیمت روز مربوط به مالی است که مدعی بتواند تعلق آن را بخود ثابت کند فلذا در دعوای فروش مال غیر که مدعی، ادعای مستحق للغیر بودن مال (مبیع) را مطرح می‌کند نمی‌تواند خواهان پرداخت قیمت روز آن مال شود زیرا رابطه مالکانه‌ یا رابطه حقوقی معتبری با آن مال ندارد .

۴ - در ماده ۳۹۱ قانون مدنی نیز درباره این موضوع حکمی بیان شده به این صورت که امکان مطالبه وجه پرداخت‌شده بابت معامله و نیز خسارت وارده به خریدار ، پیش‌بینی شده است ولی خسارت مزبور شامل مطالبه قیمت روز مبلغ پرداختی بر اساس قیمت روز ملکی که مستحق‌للغیر درآمده است نمی باشد .

ماده 391 قانون مدنی

در صورت مستحق للغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع ،بایع(فروشنده) باید ثمن (مبلغ بیع) را مسترد دارد .

درصورت ناآگاهی مشتری به وجود فساد ، بایع باید از عهده غرامات (خسارت) وارده بر مشتری نیز برآید .

پس در معامله فضولی در صورت رد معامله از سوی مالک واقعی، فروشنده مکلف به برگرداندن مبلغ معامله به خریدار است و خسارت وارده در اثر به هم خوردن معامله تنها در صورتی قابل مطالبه است که خریدار از فضولی بودن معامله و مستحق للغیر درآمدن مبیع، اطلاعی نداشته باشد .

طرح دعوای مطالبه خسارت ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن مبیع

مسلما در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع و رد معامله توسط مالک اصلی آن ، خریدار مجبور به رد مال به مالک می‌شود و مسلما متحمل خسارت خواهد شد .

برای طرح دعوای مطالبه خسارت ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن مبیع به نکات زیر توجه کنید .

خسارت ناشی از کاهش ارزش ثمن

کاهش ارزش خرید ثمن معامله (پول خریدار) به واسطه ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی یعنی خسارات تأخیر تادیه محاسبه می شود که صرفاً براساس شاخص تورم محاسبه و تعیین خواهد شد .

کاهش ارزش خرید ثمن در واقع خسارتی است که به خریدار وارد شده است بنابراین در صورت طرح دعوا و تشکیل پرونده ، دادگاه برای تعیین میزان خسارت تاخیر تادیه پرونده را به کارشناس ارجاع می دهد. کارشناس مزبور با ملاحظه شرایط معامله و میزان تورم اقدام به ارزیابی و محاسبه میزان خسارت می کند .

خسارت ناشی از هزینه دادرسی

خریدار ملک می تواند در دادخواست مطالبه خسارت ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن مبیع، خسارات دادرسی مانند هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل براساس تعرفه و سایر هزینه‌هایی که برای خریداری ملک صرف نموده را از فروشنده معامله فضولی مطالبه نماید .

نتیجه گیری

بنابراین در مواردی که مبیع مستحق للغیر درآید و خریدار، ناآگاه به این موضوع باشد با استناد به مواد 390 و 391 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 733 دیوان عالی کشور، طرح دعوای مطالبه خسارت ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن مبیع، قانونی است و میزان خسارت وارده به خریدار درباره پولی که به فروشنده پرداخته است برمبنای کاهش ارزش ثمن باید جبران شود نه به قیمت روز مبیع و این خسارت به وسیله کارشناس و با توجه به نرخ شاخص بانک مرکزی محاسبه خواهد شد .

برای انجام وکالت یا دریافت مشاوره و خدمات حقوقی از مشاوران ، کارشناسان و وکلای متخصص «آنی مشاور» می‌توانید با شماره‌ی : 02188326049 و یا 09195663606 تماس حاصل فرمایید .

شرایط استرداد ثمن | هرآنچه باید درباره ابطال معامله و استرداد ثمن بدانید

استرداد ثمن چیست؟ استرداد ثمن چه شرایط و مراحلی دارد؟ برای استرداد ثمن بایستی به چه وکیلی مراجعه کرد؟ دعاوی مربوط به استرداد ثمن میان خریدار و فروشنده اتفاق می‌افتد. ثمن در واقع وجه رایج مملکت یا مالی است که هنگام معامله در بین خریدار و فروشنده جابه جا می‌شود. در برخی از مواقع معامله بهم می‌خورد و پولی که در این میان رد و بدل شده است بایستی به صاحب اصلی آن باز گردد. به این مسئله استرداد ثمن می‌گویند که شرایط به خصوصی دارد. امروز در وکیل پرس قصد داریم تا هرآنچه بایستی راجع به استرداد ثمن بدانید را به شما آموزش دهیم. لطفا تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

استرداد ثمن چیست؟

استرداد به معنای برگرداندن وجه معامله است. اگر معامله به هر دلیلی بهم بخورد، دعوای مربوط به استرداد ثمن از سوی خریدار مطرح می‌شود که مسئول رسیدگی به این گونه از پرونده‌های حقوقی، وکیل ملکی است. در این میان یک نوع دعوای دیگر به نام مطالبه ثمن معامله نیز وجود دارد که در این حالت از سمت فروشنده اقامه می‌شود که ما در این مقاله به این موضوع نمی‌پردازیم.

دعاوی مربوط به استرداد ثمن از سوی خریدار مطرح می‌شود. زمانی خریدار می‌تواند تقاضای استرداد ثمن را داشته باشد که معامله بعد از مدتی به هر دلیلی از بین رفته باشد و وجهی که به عنوان ثمن به فروشنده پرداخت کرده است را بخواهد پس بگیرد.

برای هرگونه مشاوره در زمینه پرونده‌های حقوقی ملکی می‌توانید با وکیل پرس تماس بگیرید.

دعوای استرداد بیع و ثمن چیست؟

چه زمانی می‌توان برای طرح دعوای استرداد ثمن اقدام نمود؟ بیع به معنای معامله بین فروشنده و خریدار است. اگر معامله فسخ شود، فروشنده موظف است تا ثمن یا وجهی را که خریدار پرداخت کرده است هرچه سریع‌تر به او پس بدهد.

اگر فروشنده از پس دادن ثمن در زمان مناسب امتناع کند، خریدار بایستی در ابتدا از طریق اظهارنامه از فروشنده تقاضای استرداد ثمن معامله را بکند. چنانچه باز هم فروشنده از بازپرداخت ثمن خودداری کند، خریدار بایستی اثبات کند که با وجود تسلیم اظهارنامه به فروشنده،‌ حق و حقوق خود را دریافت نکرده است. بعد از اینکه خریدار این مسئله را اثبات کرد، از طرف دادگاه بازپرداخت ثمن به نرخ روز محاسبه و تصویب می‌شود. البته این کار به راحتی نیست و پیشنهاد ما به شما این است که حتما با وکلای خبره در این زمینه مشورت کنید.

برای دریافت مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان با بهترین وکلای ملکی تهران کلیک کنید.

استرداد ثمن معامله در صورت تلف مال مورد معامله

از آنجایی که در قانون همیشه شرایط متفاوتی را در نظر می‌گیرند، گاه پیش می‌آید که مال یا ملک کاملا قانونی معامله شده است اما قبل از اینکه به طور کامل به دست خریدار برسد، اصطلاحا تلف می‌شود. منظور از تلف شدن در اینجا از دست رفتن می‌باشد.مطالبه ثمن معامله به نرخ روز

از آنجایی که مال یا ملک هنوز قبض بوده است، مسئولیت تلف شدن مال یا ملک با فروشنده است. در این مواقع خریدار می‌تواند تقاضای استرداد ثمن نماید و قانون از او در این زمینه حمایت می‌کند.

نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن

در دعاوی مربوط به استرداد ثمن، خریدار خواهان است و فروشنده خوانده. ثمن در معامله، دین و طلبی است بر گردن فروشنده که بایستی به خریدار پرداخت شود زیرا ثمن جزو دعاوی منقول به حساب می‌آید.

بعد از اینکه دادگاه خوانده (فروشنده) را به پرداخت ثمن محکوم کرد، خواهان بایستی درخواست صدور اجرائیه نماید. چنانچه اصل ثمن در دست خوانده باشد، ثمن توقیف شده و به خواهان مسترد می‌شود. اما در برخی از موارد ثمن در دست خوانده نیست؛ در نتیجه بایستی از طریق روش‌های دیگر ثمن به خواهان پرداخت شود. خوانده بایستی اموال خود را به دادگاه معرفی کند تا از این میان آنها، وجه مورد نیاز تامین شود.

اگر خوانده در این زمینه همکاری لازم را نداشته باشد، دادگاه با گرفتن استعلام از اداره راهور، ثبت اسناد و املاک و بانک مرکزی اموال منقول و غیر منقول را پیدا کرده و به اندازه‌ی طلب خریدار، آن را توقیف می‌کند.

اگر بازهم امکان توقیف اموال خوانده وجود نداشته باشد، دادگاه می‌تواند برای خوانده تا زمان استرداد ثمن خریدار، حکم حبس تعیین نماید. این مسئله درست طبق ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی است. خواهان تا زمانی که حق و حقوق را دریافت نکرده است، فروشنده در حبس باقی می‌ماند.

استرداد ثمن معامله در صورت مستحق للغیر بودن مورد معامله

اول از همه بایستی مال مستحق للغیر را برای شما معلوم کنیم. مال مستحقق للغیر به مالی گفته می‌شود که در واقع متعلق به فروشنده نیست و مالک آن شخص ثالث دیگری می‌باشد.

برخی از معاملات طبق قانون اساسی معامله فضولی نامیده می‌شود. در این نوع از معامله، فروشنده مالی را معامله کرده است که متعلق به خودش نبوده است و یا اینکه خریدار با پول دیگران اقدام به خرید کرده است. دادگاه در مرحله‌ی اول سعی می‌کند تا مالکین اصلی را پیدا کند تا معامله را تصحیح کند.

اگر معامله تصحیح نشود، ضرری که در این میان به یکی از طرفین وارد شده است بایستی توسط فرد فضول جبران شود. فرد فضول در این معامله می‌تواند خریدار یا فروشنده‌ای باشد که بی‌خبر از شخص ثالث دیگری اقدام به انجام این معامله مطالبه ثمن معامله به نرخ روز کرده است.

حال برای اینکه ضرر و زیان فرد خریدار در این معاملات جبران شود، دو حالت مختلف وجود دارد. آگاهی فرد خریدار در مورد فساد معامله تعیین کننده میزان خسارت است. اگر فرد خریدار از فساد در معامله مطلع باشد، تنها می‌تواند تقاضای استرداد ثمن نماید. چنانچه خریدار از فساد در معامله باخبر نباشد می‌تواند علاوه بر درخواست استرداد ثمن، درخواست خسارت نیز از طرف مقابل داشته باشد.

به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد.یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی ،اگر بعد از قبض ثمن ، مبیع کلا یا جزئا مستحق للغیر درآید بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن با توجه به اطلاق عنوان غرامت در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانونا ملزم به جبران آن است.

«غرامات بنا به ماده391قانون مدنی شامل میزان کاهش ارزش ثمن در زمان پرداخت ثمن به مشتری تحت عنوان بازگرداندن قدرت خرید به خریدار است زیرا به جهت باطل بودن بیع اساسا نباید قیمت ملک در نظر گرفته شود»

پرداخت غرامت و خسارت همیشه بر عهده بایع یا فروشنده است و تمامی حق و حقوق خریدار در این زمینه بایستی جبران شود. فروشنده بایستی علاوه بر اصل پول، خسارت‌های ناشی از تورم را نیز جبران کند.

مدارک مورد نیز برای استرداد ثمن

برای اینکه بخواهید درخواست استرداد ثمن بدهید به یک سری از مدارک نیاز دارید:

اگر مدارک فوق را برای طرح دعوا در اختیار ندارید، میتوانید از سایر مدارکی که در ادامه برای شما آورده‌ایم برای اقامه دعوا استفاده کنید:

نکاتی که بایستی در ارتباط با دعوای استرداد ثمن به آن توجه کرد:

1. اگر در معامله چیزی جز وجه نقد، ثمن معامله باشد،‌ فروشنده یا بایع موظف است که عین آن را به خریدار پرداخت نماید. حتی اگر مال مورد نظر تلف شده باشد، باز هم دینی به گردن بایع است که آن را جبران کند.
2. اگر وکیلی که انتخاب می‌کنید، بعد از دریافت مال از فروشنده، آن را به شما پس نداد، در واقع خیانت در امانت کرده است و بایستی دادخواست مطالبه وجه از طرف فروشنده مطرح شود.
3. اگر در دادگاه برای استرداد ثمن اقامه دعوی می‌کنید، لازم است تا دادخواست تایید فسخ یا بطلان را هم‌زمان نیز انجام شود.
4. دادخواست فسخ قرارداد یا معامله بایستی زودتر و یا هم‌زمان با دادخواست استرداد ثمن اتفاق بیفتد در غیر اینطورت اگر دادخواست استرداد قبل از فسخ به نتیجه برسد، قابلیت استماع ندارد.
5. اگر مال یا ملکی مستحق للغیر شناخته شود، خریدار می‌تواند برای جبران خسارت در کنار اصل مال اقدام کند. البته مادامی که از فساد در معامله آگاه نباشد.

برای هرگونه مشاوره در زمینه امور حقوقی خود می‌توانید روی تیم وکیل پرس حساب کنید. وکیل پرس مجموعه‌ای از وکلای طراز اول تهران را دور هم جمع کرده است و سابقه‌ای درخشان در روند پیگیری و به نتیجه رساندن انواع پرونده‌های حقوقی دارد. تیم ما به صورت 24 ساعته آماده پاسخ گویی به سوالات شما در خصوص قوانین و امور حقوقی متفاوت است.