مرکز اسناد انقلاب اسلامی
حال و هوای منزل امام بعد از فاجعه فیضیه/ ماجرای تهدید رئیس شهربانی توسط امام خمینی
مصطفی حائری‌زاده می‌گوید: «حضرت امام به رئیس شهربانی پیغام فرستاده بودند که اگر من تلفن بزنم، کسانی از تهران می‌آیند و روحانیون را افتخاری سوار می‌کنند و با ماشین شخصی به مقصد می‌رسانند. ولی این کار به ضرر شما تمام خواهد شد؛ پس بهتر است رو در روی روحانیت قرار نگیرید، و گویا رئیس شهربانی هم اطاعت کرده بود.»
پایگاه مرکز اسناد انقلاب اسلامی؛ دوم فروردین 1342 و همزمان با سالروز شهادت امام صادق(ع)، رژیم پهلوی با برنامه‌ریزی قبلی درصدد تشدید فضای خفقان و سرکوب مبارزات مراجع، علما و طلاب برآمد. به همین جهت فاجعه‌ای در مدرسه فیضیه قم به وجود آورد که ابعاد گسترده آن برای همیشه ماندگار شد.
مصطفی حائری‌زاده در بخشی از کتاب خاطرات خود که توسط مرکز اسناد انقلاب اسلامی منتشر شده درباره فاجعه فیضیه و واکنش امام خمینی به آن می‌گوید: خبر هجوم به فیضیه و کشتار طلاب که به ما رسید، عده‌ای حدود پنجاه شصت نفر به منزل امام رفتیم تا از ایشان در برابر حوادث احتمالی محافظت کنیم. مرحوم مهدی عراقی هم در میان ما بودند. با آنها در خانه را بستیم و یک الوار پشت در گذاشتیم. منزل امام از در حیاط دو، سه پله می‌خورد تا وارد حیاط می‌شدی هشتی کوچکی داشت و امام در اتاقی که درست روبه روی در حیاط بود می‌نشستند؛ به طوری که عابران کوچه هنگام رد شدن، ایشان را می‌دیدند.
آن روز همه ما در تکاپو بودیم. در حیاط را بستیم و الواری که از زیرزمین آورده بودیم، پشت در گذاشتیم. یکی بالای پشت‌بام کشیک می‌داد و دیگری سر کوچه را می‌پایید. ناگهان صدای امام را شنیدیم که چرا در را می‌بندید؟ در را باز کنید. امام زودتر از همه ما از حادثه فیضیه باخبر شده بود. با این حال، شهید عراقی خطاب به ایشان گفتند: «مأمورها به مدرسه فیضیه ریخته‌اند. دارند طلاب را می‌کشند. تیراندازی شده و. »
امام فرمود: « بسیار خوب! خون ما که از خون آنها رنگین‌تر نیست. در را باز کنید. چرا در را بستید». ما قدری تعلل کردیم و تردید داشتیم. تا اینکه سرانجام امام خودشان در را باز کردند. بعد فرمود لنگه دیگر در را هم بگشاییم. سپس خودشان هم در اتاق روبه روی کوچه، چهار زانو نشستند و امر کردند: «همه شما بروید. هیچ کس اینجا نباشد». هیچ یک از ما دلش نمی‌آمد که در چنین شرایط خطرناکی بیت امام را ترک کند، و اگر چه جز به دو تا اسلحه کمری زنگ زده، چیزی برای دفاع نداشتیم، می‌خواستیم در آنجا بمانیم تا در صورت بروز حمله، از امام دفاع کرده باشیم. اما امام بار دیگر با تأکید فرمود: «نبینم هیچ کس در حیاط بماند».
همگی از حیاط خارج شدیم. اما سر کوچه ایستادیم و چند تا از بچه‌ها هم به پشت‌بام رفتند تا مراقب باشند. اما حاج مهدی عراقی گفت من نمی‌آیم، شماها بروید. من اینجا هستم. اگر اتفاقی افتاد می‌روم و خودم را سپر بلای حاج آقا می‌کنم تا آنها مرا بکشند. او خودش بعدا نقل می‌کرد که در گوشه حیاط، پای دیوار نشسته بودم که امام برخاسته و گشتی در اتاق‌ها و حیاط زدند؛ مرا که دید، پرسید: «آقا مهدی! شما که هنوز اینجا هستید! مگر نگفتم همه بروید؟». من گفتم: «حاج آقا اگه همه هم بروند، من نمی‌روم. من اینجا می‌مانم». امام خندید و به سر جایش در اتاق برگشت.
تهدید رئیس شهربانی توسط امام خمینی پس از فاجعه فیضیه قم
تا یکی دو روز بعد از فیضیه، اوضاع همچنان ناآرام بود؛ مراجع اعلان ختم کردند؛ بیمارستان‌ها پر شد؛ قم وضعیت بدی داشت و اتوبوس‌ها دستور داشتند روحانیانی که عازم قم بودند، سوار نکنند. بعدا شنیدیم حضرت امام به رئیس شهربانی پیغام فرستاده بودند که اگر من تلفن بزنم، کسانی از تهران می‌آیند و روحانیون را افتخاری سوار می‌کنند و با ماشین شخصی به مقصد می‌رسانند. ولی این کار به ضرر شما تمام خواهد شد؛ پس بهتر است رو در روی روحانیت قرار نگیرید، و گویا رئیس شهربانی هم اطاعت کرده بود.
عوامل دلسردی سرمایهگذاران خارجی از ورود به ایران
یک اقتصاددان می‌گوید آنچه مانع ورود سرمایه‌گذار خارجی به ایران می‌شود فقط سخنان ترامپ و موانع سیاسی نیست، بلکه بروکراسی طولانی و پیچیده در ایران مهم‌ترین عاملی است که جذب سرمایه‌گذاری خارجی را با دشواری روبه‌رو می‌کند.
به گزارش تجارت امروز دکتر هادی حق‌شناس در گفت‌وگو با ایسنا، درباره جذب سرمایهگذاران خارجی به کشور، اظهار کرد: در برنامه ششم تحقق رشد هشت درصدی پیش‌بینی شده است که برای رسیدن به آن در حدود ۲۰۰ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری لازم است که از این میزان بین ۲۸ تا ۵۰ میلیارد دلار جذب سرمایه‌گذار خارجی تعیین شده است.
وی اظهار کرد: بنابر آنچه گفته شد جذب سرمایه‌گذاری خارجی برای تحقق رشد اقتصادی مطابق با برنامه ششم ضروری است و دولت باید تلاش کند موانع موجود در راه جذب سرمایه‌گذاری خارجی را بردارد.
این کارشناس اقتصادی، اظهار کرد: به‌طور کلی موانع موجود بر سر راه سرمایه‌گذاری خارجی را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد ابتدا موانع سیاسی از جمله روابط خارجی برای نمونه آن می‌توان به تحریم‌های ظالمانه علیه ایران اشاره کرد. به این ترتیب که در شرایط تحریم ایران حتی نمی‌توانست به منابع حاصل از فروش نفت کشور دسترسی پیدا کند. این موضوع با آمدن دولت یازدهم و تلاش برای رفع تحریم‌ها تا حدودی برطرف شد.
حق‌شناس ادامه داد: با این همه دسته‌ای دیگر از موانع وجود دارد که از آن می‌توان به عنوان موانع داخلی یاد کرد. توجه کنیم زمانی که ایران تحت تحریم‌های ظالمانه شورای امنیت قرار داشت باز امکان جذب سرمایه خارجی وجود نداشت، چرا که ما در داخل ایران نیز با موانعی برای جذب سرمایه‌گذار خارجی روبه‌رو هستیم و علی‌رغم وجود بسترهایی برای جذب سرمایه در بخش نفت و گاز، ترانزیت کالا و گردشگری ولی هنوز آنگونه که شایسته است سرمایه‌گذاری خارجی جذب نشده است.
این اقتصاددان گفت: در ایران بروکراسی پیچیده‌ای وجود دارد که به موجب آن فعالیت‌های اقتصادی با کندی پیش می‌رود. مثلا پروسه‌های جذب سرمایه‌گذاری طولانی است و نه تنها سرمایهگذاران خارجی را از ورود به کشور دلسرد می‌کند، بلکه در داخل کشور سرمایه‌گذاری را با مشکل روبه‌رو کرده است. به نظر من در این موضوع موانع خارجی سهم کمتری تا موانع داخلی دارد.
وی افزود: طیف گسترده‌ای از مشکلاتی مربوط به قوانین، مسائل زیست محیطی، بیمه، موانع فرهنگی وغیره وجود دارد. به عنوان مثال در ادبیات ما صراحتا سرمایه‌دار مضمون شناخته می‌شود در حالی که این سرمایه‌دار است که باید در یک کشور سرمایه‌گذاری کند. می‌بینیم که در بسیاری از بخش‌ها وقتی می‌خواهند حرف از بخش خصوصی بزنند صراحتا از عبارت بخش خصوصی استفاده نمی‌کنند، بلکه به جای آن می‌گویند شرکتهای غیردولتی که شامل تعاونی‌ها هم می‌شود.
حق‌شناس ادامه داد: اگر نگاهی به ترکیب بودجه بیندازیم و آن را با GDP مقایسه کنیم متوجه می‌شویم در حدود ۱۵۵ درصد از اقتصاد ما در اختیار بخش خصوصی است و مابقی در اختیار بخش دولتی قرار دارد.
این کارشناس اقتصادی درباره تاثیر ترامپ برای حضور سرمایه‌گذار خارجی در ایران گفت: به نظر من رفتار ترامپ فقط در کوتاه‌مدت می‌تواند موانعی برای ورود سرمایه‌گذار به کشور شود، ولی در بلندمدت تاثیری نخواهد داشت. اکنون می‌بینیم کشورهای آسیای شرقی، اروپا، روسیه علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در ایران هستند و ما نیز می‌توانیم از فاصله‌ای که اکنون دولت آمریکا با برخی کشورهای دیگر دارد استفاده کرده و روابط خود را با آن کشور بهبود بخشیم.
وی در بخش دیگری از صحبت‌هایش تشریح کرد: با این همه تاکید می‌کنم موضوع مهمی که باید با جدیت در دستور کار قرار گیرد بهبود فضای کسب‌وکار است. اکنون رتبه فضای کسب‌وکار ایران در بانک جهانی سه رقمی است و این زیبنده کشور نیست. ما در تمامی مسائل خود با مشکلات پیچیده بروکراسی روبه‌رو هستیم. از صدور ویزا برای خارجی‌ها گرفته تا صدور مجوز برای فعالیت در داخل کشور.
حق‌شناس ادامه داد: البته اکنون قوانین بسیار خوبی وجود دارد، ولی بخش اجرا با مشکلات مهمی روبه‌روست. به موجب آن کار به کندی پیش می‌رود. اکنون بهره‌وری در اقتصاد ایران پایین است که باید اقدامات لازم برای بالارفتن بهره‌وری انجام شود. اگر نگاهی به پیش‌بینی رشد هشت درصدی در جریان برنامه ششم بیندازیم، برای تحقق این رشد در حدود دو درصد بهره‌وری تعیین شده است. این در حالی است که در برنامه‌های توسعه گذشته بهره‌وری اقتصادی ایران کمتر از یک درصد بوده است.
این کارشناس اقتصادی تاکید کرد: بهبود فضای کسب‌وکار نیازمند همکاری سه قوه است. گرچه اکنون معاونت اقتصادی وزارت اقتصاد متولی آن است، ولی این کار باید توسط قوای سه‌گانه، وزارتخانه‌ها و شهرداری‌ها پیگیری شود به ویژه در این موضوع قوه قضاییه به عنوان حافظ منافع سرمایه‌گذار خارجی باید بتواند سرمایه آنها را گارانتی کند و اقداماتی از قبیل به حداقل رسیدن زمان دادرسی را در دستور کار قرار دهد تا بدین ترتیب اقدامات برای بهبود فضای کسب‌وکار ایران انجام شود.
وقتی با پرداخت پول تخلفات شهرسازی سرمایه گذاران توسط شهرداری قانونی می شود!
تخلفات بزرگ و آشکار مال های بزرگ تجاری تهران به ویژه در مناطق شمالی از تعداد انگشتان دست نیز فراتر رفته است. سرمایه گذاران این مجتمع های بزرگ تجاری و اداری بر این باورند که با پرداخت پول در قالب جریمه می توانند تخلفاتی که در زمان ساخت و ساز انجام می دهند را با شهرداری تهران حل و فصل کنند.
تخلفات بزرگ و آشکار مال های بزرگ تجاری تهران به ویژه در مناطق شمالی از تعداد انگشتان دست نیز فراتر رفته است. سرمایه گذاران این مجتمع های بزرگ تجاری و اداری بر این باورند که با پرداخت پول در قالب جریمه می توانند تخلفاتی که در زمان ساخت و ساز انجام می دهند را با شهرداری تهران حل و فصل کنند.
به گزارش تیتر شهر :خبرهای مربوط به تخلفات مال ها و متجمع های بزرگ تجاری و اداری در مناطق22گانه شهر تهران هر چند در وهله نخست با واکنش هایی از سوی اعضای شورای شهر تهران و یا شهروندانی که در نزدیکی این مراکز زندگی می کنند؛ همراه بوده است، اما این روش که به یک ترفند برای سرمایه گذاران و مالکان این مال ها تبدیل شده این راهکار را در مقابل انها قرار داده است که با پرداخت هزینه می توانند تخلفات شهرسازی خود را قانونی جلوه دهند.
نمونه بارز این نوع تخلف چندین سال پیش توسط مالک و سرمایه گذار مرکز تجاری علاء الدین انجام شد. هر چند این تخلف درشورای چهارم شهر تهران با واکنش های تندی از سوی اعضا روبه رو شد و در نهایت با پادرمیانی نهادهای قضایی حکم به تخریب طبقات اضافه این مجمتع داده شد؛ اما همچنان این مرکز به رغم ایمن سازی هایی که انجام داده است، هنوز زیر ذره بین شهرداری قرار دارد.
تخلف دیگری که در شورای چهارم با واکنش هایی از سوی سخنگوی کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران روبه رو شد؛ تخلف اضافه بارگذاری مرکز تجارت جهانی فردوسی بود. بررسی های کارشناسان کمیسیون شهرسازی نشان می داد که اضافه بارگذاری ای که این متجع بزرگ تجاری و مالی در نزدیکی میدان فردوسی انجام داده است، در صورت ریزش حوادث ناگواری را رقم خواهد زد.
به رغم اینکه برای کاهش تراکم بارگذاری این مجتمع نیز پرونده تخلف آن به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده شد و شهرداری منطقه 12 ملزم به پلمپ این مرکز تا رفع تخلف بود؛ اما قدرت مالی سرمایه گذاران این مرکز باعث شد تا نه پلمپ شهرداری کار ساز باشد و نه اضافه بارگذاری این مرکز کاهش پیدا کرد.
در شمال تهران بروز این تخلفات بسیار بیشتر از مناطق مرکزی و جنوبی است. تبدل بسیاری از باغات شمال تهران به مال های بزرگ از یک سو و از سوی دیگر تخلفات ثانویه این مراکز به ویزه در منطقه یک تهران مشکلات ترافیکی و شهری زیادی را برای شهروندان به ویژه ساکنان محله های نزدیک به این مراکز به وجود آورده است.
مجتمع تجاری پالادیوم یکی از مال های بزرگ شهر تهران در منطقه یک و محله ولنجک است که نه تنها بار ترافیکی معابر قدیمی و فرسوده این محدوده را بیشتر کرده است، بلکه با ایجاد پل هوایی بین دو ساختمان مجاور و یک راه زیر زمینی تمامی قواعد شهرسازی را نیز بر هم زده است.
دلیل انجام این تخلف آشکار نیز توافقی است که مالک و سرمایه گذار این مجتمع با شهردار وقت منطقه یک در سال 93 انجام داده است. در واقع این توافق اولیه و متعاقب ان پرداخت هزینه هایی برای دریافت مجوز شهردار منطقه باعث شده تا از آن سال به بعد به رغم شکایت هایی که اعضای شورای شهر تهران نسبت به این موضوع انجام داده اند، نه پل هوایی پلادیوم جمع آوری شود و نه راه زیر زمینی آن مسدود.
از قرار معلوم طبق صحبت هایی که قائم مقام معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران انجام داده، توافق اولیه ای که بین مالک و شهردار منطقه در سال های گذشته انجام شده، به این صورت بوده است که مالک پل را بسازد اما در مقابل سالانه هزینه ای را به شهرداری تهران بپردازد.
این توافق در حالی شکل گرفته است که پل هوایی مجتمع پالادیوم از نظر فنی هیچ توجیح فنی ای ندارد و این اقدام تنها با هدف تجاری سازی یکی از بخش های مجتمع انجام شده است.
بررسی گزارش های مربوط به تخلفات مجتمع تجاری پالادیوم نشان می دهد که قرار بود تا ساختمان جنوبی مجتمع بزرگ پالادیوم برای تامین پارکینگ مورد نیاز این مجتمع در نظر گرفته شود. اما سودآوری ای که تبدیل این فضا به بخش جنوبی متجمع برای مالک و سرمای گذار داشت، باعث شد تا با توافقاتی که با شهرداری منطقه یک انجام داد، این زمین نیز به ادامه مجتمع تبدیل شود به همین دلیل برای ایجاد ارتباط بین این دو بخش مالک طبق توافق دیگری با شهرداری منطقه یک تصمیم گرفت تا یک پل هوایی و البته یک راه زیر زمینی نیز ایجاد کند.
این در حالی است که این تصمیم مالک کاملا حقوق شهروندی ساکنانی که در کنار این مجمتع قرار دارند را زیر سوال می برد. چرا که این دو راه زیر بالا و زیر املاک مسکونی شهروندان رد می شود و همین مساله با اعتراضاتی از سوی شهروندان ساکن در این محدوده روبه رو شد.
در واقع می توان گفت که از سال 93 که این مجتمع بزرگ، مدرن و به قول بچه پول دارهای شمال شهر نشین لاکچری افتتاح شد؛ هر چند وقت یک بار تخلفات آن به محلی برای بیان اعتراض اعضای شورای چهارم تبدیل شد. از تبدیل یک باغ قدیمی چند هزارمتری در ولنجک تهران به یک مجتمع بزرگ تجاری آن هم بدون ارجاع پرونده این ملک به کمیسیون ماده 5 و اعطای مجوز ساخت از سوی شهرداری منطقه یک گرفته تا ساخت پل هوایی و یک راه زیر زمینی.
اما در شورای پنجم شهر تهران بود که یک بار دیگر رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی تخلفات مجتمع تجاری پالادیوم را مورد نقد قرار داد.
در همان زمان محمد سالاری در گفت و گو با خبرنگار تیتر شهر اعلام کرد که برای رسیدگی به تخلف این مجتمع پرونده آن به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده می شود.
آذرماه سال گذشته بود که این خبر از سوی رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران مطرح شد و قرار بود تا رسیدگی به این تخلف با سرعت بیشتری انجام شود. اما از آن زمان تا کنون 6 ماه گذشته است و نه تکلیف این پرونده در کمیسیون مربوطه مشخص شده است و نه مالک از ساخت این پل هوایی دست کشیده است.
فرهادی، قائم مقام معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران به این موضوع دل خوش کرده است که با توجه به اینکه امکان برداشتن پل هوایی وجود دارد، بعد از روشن شدن نتایج بررسی پرونده مجتمع پلادیوم در کمیسیو نماده 100 این کار انجام خواهد شد. در واقع درخواست شهرداری از کمیسیون ماده 100 رفع خلاف و حذف پل است چرا که یکی از تخلفات آشکار در ساخت پل هوایی قرار دادن بخشی از پایه پل روی سقف خانه ای است که مردم در آن سکونت دارند.
اگر اعطای مجوز جهت ساخت مجتمع های تجاری بزرگ را در مناطق 22گانه تهران به ویژه در مناطق بالای شهر یکی از تخلفات آشکار شهرداری تهران بدانیم که بدون در نظر گرفتن پیوست های اجتماعی، ترافیکی، فرهنگی و . در ازای کسب درآمد پروانه ساخت و ساز صادر کرده اند؛ اما تداوم این بی قانونی در قالب گذاشتن پوشش به اصطلاح قانونی روی تخلفات آشکار شهرسازی ای که مالکان این مال ها اصرار به اجرای آن دارند؛ نشان می دهد که شهرداری تهران بدون در نظر گرفتن ضوابط طرح جامع و تفصیلی شهر تهران برای سرمایه داران بزرگ پایتخت تنها با جابه جایی چند صد میلیون تومان پول ناقابل به عنوا جریمه و یا زیر میزی حاضرند تا چشمان خود را روی این نوع تخلف نیز ببندند و حتی شرایط را برای انجام آن فراهم کنند.
مانند همین اتفاقی که در مجتمع تجاری پالادیوم در منطقه یک در طول چند سال اخیر افتاده است و تازه آوازه این نوع تخلفات به گوش شورای شهر تهران رسیده است.
صدور مجوز ساخت مال ها و مگامال های تجاری در مناطق تهران از یک سو و از سوی دیگر همکاری شهرداری منطقه با تخلفات محرز و آشکاری که صاحبان این مجتمع ها انجام می دهند و به راحتی تنها با جابه جایی چند صد میلیون تومان به صورت زیر میزی و یا به عنوان پرداخت جریمه شهرداران مناطق را همراه خود می کنند از سوی دیگر باعث شده تا نظام شهرسازی پایتخت از حدود طرح تفصیلی خارج شده و به بی راهه برود.
۷وظیفه دولت در بخش مسکن
شهلا روشنی : به گفته فعالان حوزه مسکن، بحث توانمندسازی در بازار خرید مسکن، با توجه به سقوط قدرت خرید مردم در یک بازه زمانی کوتاه ۴ ساله نیازمند کارشناسی‌های دقیق حوزه اقتصاد خرد و کلان و درنظر گرفتن پارامترهای بسیار زیادی است، اما آنچه از حقایق جاری به نظر می‌رسد، این است که مصرفکنندگان تسهیلات مسکن توان کافی برای بازپرداخت اقساط آن را ندارند و از طرفی هزینه دریافت این تسهیلات بیش از ۲۰ درصد کل ارزش تسهیلات است. به باور کارشناسان تسهیلات یاد‌شده با همه شرایط نامناسبی که برای دریافت و پرداخت دارد، کمتر از ۲۰ درصد ارزش یک واحد مسکونی را حتی با متراژهای پایین و در مناطق کم‌برخوردار تشکیل می‌دهد.
در همین راستا بنا به گفته مدیران شرکت توسعه و عمران امید در رابطه با پرداخت تسهیلات بانکی دو نگاه قابل بررسی است؛ نگاه اول این است که وقتی میزان تسهیلات ارائه‌شده افزایش پیدا می‌کند تاثیر آن در بخش مسکن با تحرک قیمتی خود را نشان خواهد داد و از نگاه دوم وقتی تسهیلات افزایش می‌یابد گروه‌های قرارگرفته در دهک‌های درآمدی متوسط و پایین توان بازپرداخت اقساط را ندارند. بنابراین بهترین راهکار، ارائه تسهیلات با بازپرداخت طولانی و اقساط کمتر و حداقل سود خواهد بود.
متن زیر ماحصل گفت‌وگوی ما با مجید محمدی‌شکیب مدیرعامل و نایب رئیس هیات مدیره، امین مویدی عضو هیات مدیره و معاون فروش املاک و مشارکت و منصور ورشو‌ساز معاون برنامه‌ریزی و توسعه اقتصادی شرکت توسعه و عمران امید پیرامون چالش‌های کنونی بخش ساختوساز و فعالیت‌های تعاونی است.
جریان ورودی آپارتمان به بازار مسکن تهران و کشور طی پارسال و البته سه سال جهش قیمت ۱۴۰۰-۱۳۹۷ نزدیک به ۵۰درصد کاهش پیدا کرد و باعث شد کمبود مسکن کاملا بحرانی و پر‌مخاطره در بازار معاملات خانه‌های نو شکل بگیرد. ریشه این کمبود‌ها از کجاست؟
نکته قابل تامل در کاهش ورودی ساختمان‌های نوساز، سود مورد انتظار سرمایهگذاران در بازار ساخت مسکن باتوجه به سوابق در سال‌های گذشته است. که در حال حاضر کمتر از دریافتی در سال‌های گذشته است. این به معنی متضرر شدن نیست بلکه به معنی کاهش در سود دریافتی قبل از جهش قیمتی است. در واقع ریشه این کمبود افزایش روز‌افزون نرخ تورم و افزایش هزینه تمام‌شده مسکن و عقب ماندن سود سرمایه‌گذاری مسکن از نرخ تورم سالانه است.
همچنین افزایش سودآوری در بازارهای موازی مسکن مثل طلا، خودرو و ارز باعث کاهش رغبت سرمایهگذاران در بخش مولد مسکن شده است.
آیا دولت طی سال‌های اخیر توانست شرایط بازار مسکن را برای سرمایه‌گذاری ساختمانی مساعد کند تا این شرکت‌ها بتوانند به تولید مسکن بپردازند؟
در واقع وظیفه دولت ساخت و تامین مسکن نیست. چنانچه دولت بخواهد به ساخت مسکن بپردازد به‌علت بوروکراسی موجود در سیستم داخلی خود اصلا موفق نخواهد بود. بلکه دولت با تامین زمین ارزان‌قیمت، ایجاد سهولت در اخذ پروانه‌های ساختمانی، کوتاه کردن فرآیندهای اخذ مجوزهای لازم از نظام مهندسی و اداره ثبت، باید بستر مناسب برای فعالیت در این زمینه را فراهم نقاط مشترک سرمایه گذاران برتر نقاط مشترک سرمایه گذاران برتر کند تا سرمایه‌گذار سریع‌تر به سود خود دست پیدا کند و برای سرمایه‌گذاری بعدی تمایل و نقدینگی داشته باشد. با توجه به کاهش آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در این دولت و دولت‌های قبلی ملاحظه می‌شود که این سیاست موفق نبوده است.
به‌نظر شما تاکنون شرکتهای ساختمانی در دولت سیزدهم موفق عمل کرده‌اند؟ چرا پروژه‌های تولید مسکن موفق نمی‌شوند؟
اساسا حوزه مسکن و بازار مسکن از جمله حیطه‌ها و بازارهای با دید افق بلندمدت است از این رو اثرات سیاست‌ها و قانون‌گذاری‌ها در این زمینه در کوتاه‌مدت قابل صحه‌گذاری و ارزیابی دقیق نیست. ولی ترس از کاهش سود انتظاری درباره سازندگان و انتظار مصرفکنندگان برای تعیین وضعیت برجام و اثر آن بر قیمت‌ها، همچنان بر این حوزه غالب است.
دولت سیزدهم برای ورود به سال دوم فعالیتش چه درس‌‌هایی باید از کارنامه سال اول بگیرد و چه ماموریت‌‌هایی باید در بخش مسکن برای سال دوم در دستور کار قرار دهد و آنها را محقق کند؟
در واقع نه تنهادولت سیزدهم بلکه هر دولتی باید در جهت ایجاد بستر مناسب و تسریع در فرآیندهای نهادهای ذی‌ربط و با حمایت قانونی باعث افزایش رغبت قابلیت سرمایهگذاران در بازار مسکن شود و همچنین در جهت ایجاد ساختارهای مناسب و تشویقی برای سازندگان و سرمایهگذاران بخش مسکن تلاش کند و خود وارد عرصه ساختوساز مسکن نشود. در این رابطه می‌تواند تامین زمین ارزان‌قیمت، صدور پروانه ساخت سریع و ارزان، کاهش بوروکراسی‌های اداری در شهرداری، نظام مهندسی و ثبت اسناد، افزایش معنی‌دار وام ساخت و خرید مسکن، کاهش مالیات‌های ساخت و نقل و انتقال برای بار اول و اقداماتی از این دست را انجام دهد.
سیاست‌های بخش مسکن در ایران تاکنون درباره تامین مسکن گروه‌های آسیب‌پذیر و کمدرآمد برنامه‌های مشخص و کارآمدی نبوده، این در حالی است که سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در گروه‌های کمدرآمد به بالای ۵۰درصد می‌رسد و نشانگر لزوم ورود دولت برای تامین مسکن گروه‌های کمدرآمد است. شرکت شما در این بخش چه تدابیری داشته است؟
شرکت توسعه و عمران امید با وجود سهامداران خرد و کلان در بدو امر یک بنگاه اقتصادی است و لذا طرح‌های کلانی مانند مسکن مهر یا مسکن اجتماعی که جامعه هدف آن گروه‌های آسیب‌پذیر و کمدرآمد است، از مقیاس شرکتی مانند شرکت توسعه و عمران امید خارج است. اما با وجود این شرکت توسعه و عمران امید به انجام مسوولیت ملی و اجتماعی خود در این حوزه پرداخته است که اجرای پروژه‌های رسالت مشهد (۱۹۸۷ واحد) و ابزاران اصفهان (۲۰۴واحد) در دسته طرح‌های تامین مسکن برای گروه‌های آسیب‌پذیر و کمدرآمد قرار می‌گیرند. هدف این شرکت با توجه به پذیرش در بورس اوراق بهادار و با نگرش یک بنگاه اقتصادی، مشارکت در پروژه‌هایی است که سوددهی مطلوب در مدت زمان مشخص در جهت رضایت سهامداران شرکت داشته باشد و در کنار همه اینها با توجه به دو نمونه ذکر شده، ایجاد مسکن برای بخش‌های ضعیف‌تر جامعه نیز نادیده گرفته نشده است.
تجربه برتر هفت کشور اروپایی و توسعه‌یافته از اجرای الگوی برتر تامین مسکن کم‌درآمد‌ها شامل هلند، اتریش، دانمارک، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان نشان می‌دهد هم‌اکنون مسکن اجتماعی سیاست موفق و مشترک در کشورهای مذکور بوده است. نگاه شما به دو حوزه مسکن اجتماعی و استیجاری چیست؟ در این خصوص چه پیشنهادها و اقداماتی داشته‌اید؟
در کشورهای مذکور بررسی و تحلیل سه نکته حائز اهمیت است: اول رشد جمعیت (یعنی تقاضای بالقوه برای مسکن) در این کشورها به هیچ عنوان با کشور ما قابل قیاس نیست. دوم در این کشورها مسکن یک کالای سرمایه‌ای برای اکثریت جامعه محسوب نمی‌شود و اغلب اجاره ملک به صورت شرکتی واگذار می‌شود و تنها طبقه ثروتمند متقاضی خرید ملک هستند. سوم، در این کشورها جریان ساخت مسکن از سنتی‌سازی به صنعتی‌سازی (انبوه‌سازی به صورت صنعتی) است. در حوزه مسکن و اتخاذ سیاست‌های مرتبط در این حوزه ذکر چند نکته حائز اهمیت است.
نوع بازار مسکن در ایران متفاوت از سایر کشورهاست که این موضوع بعضا در فرهنگ مردم جاری است. خرید مسکن در ایران لزوما با نگاه مصرفی نبوده و جزئی از سرمایه‌گذاری و درآمدزایی جهت بهره‌برداری از رشد نرخ تورم از طریق اجاره است. کاهش ساختوساز در سال‌های اخیر و به تبع آن کاهش تولید مسکن، تقاضای انباشته شده در این حوزه را افزایش داده است. افزایش هزینه‌های ساخت و در نتیجه افزایش بهای تمام شده و از طرفی کاهش چشمگیر قدرت خرید مصرف‌کننده واقعی به رکود در این حوزه منجر شده است.
با در نظر گرفتن نکات مذکور اتخاذ هر سیاستی در کوتاه‌مدت منجر به حل مشکلات این حوزه نمی‌شود، از این رو با پذیرش این اصل که در حوزه مسکن باید افق بلندمدت را درنظر گرفت، در ابتدا باید به وضع قوانین جهت کاهش تقاضا از نوع سرمایه‌گذاری پرداخت تا مصرفکنندگان واقعی و در نتیجه تقاضای واقعی مسکن مصرفی کشور مشخص شود و با افزایش تولید و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری، تولید‌کنندگان خود را وارد بازار ساختوساز کرده و به موازات آن طرح‌های کلانی مانند مسکن اجتماعی، مسکن ملی و مسکن مهر را نیز به اجرا رسانند.
شاه‌کلید حل مشکل مسکن چیست؟
شاه‌کلید حل مشکل مسکن کنترل نرخ تورم و نرخ رشد نقدینگی است و منابعی که وجود دارد باید در بخش تولیدی استفاده شود و وارد فضای سفته‌بازی نشود، این نکته‌ای است که باید به آن توجه کرد. تا وقتی که این مسائل حل نشود مشکلات مسکن نیز حل نخواهد شد. با عنایت به فعالیت‌های مثبتی که تاکنون انجام شده است، افزایش تولید مسکن یکی از نخستین قدم‌ها جهت حل مشکل تامین مسکن است. همچنین این موضوع در دو شاخه دیگر نیز قابل بررسی است. اول نقش‌آفرینی سیاست‌های پولی در راستای ترغیب و تشویق سرمایهگذاران در جهت ورود مستمر به حوزه مولد، دوم گرفتن فضای مطلوب از سفته‌بازان در حوزه مسکن که باعث هموار شدن ورود تقاضای مصرفی به بازار مسکن خواهد شد که با وجود این فضا به گوشه‌ای رانده شده است. نقش ضعیف بانک‌ها اعم از خصوصی و دولتی را در هدایت و جذب سرمایه‌ها به سمت ساختوساز مسکن نباید نادیده گرفت. (توصیه می‌شود برای حل مشکل مسکن، انبوه‌سازی از طریق اعتبار‌بخشی به یک بانک تخصصی که کل بانک‌های خصوصی و دولتی مکلف به تامین درصدی از سرمایه بانک بوده و بستر‌سازی به‌صورت یکپارچه و با مدیریت مشترک بخش خصوصی و دولتی، از برنامه‌ریزی تا اجرا انجام پذیرد.) و بالاخره این نقاط مشترک سرمایه گذاران برتر تعدد نگرش‌هایی که می‌بینیم در اقتصاد وجود دارد باید مدیریت و جهت‌دهی شود تا بتوانیم در بخش تامین مسکن قدم‌های خوبی برداریم و با وقوع اتفاقات مدیریتی مثبت به سمت حل مسائل مسکن در کشور حرکت کنیم.
در بخش پیش‌فروش چقدر ورود کرده‌اید؟ و در این عرصه برای اعتماد‌سازی چه‌کاری انجام داده‌اید؟
بیش از ۹۰درصد از فروش‌های شرکت به‌صورت پیش‌فروش است و با توجه به برند شرکت و اعتماد مشتریان و سابقه طولانی پیش‌فروش و تحت پوشش بودن آن و انعقاد قراردادهای معتبر، نسبت به جلب اعتماد عمومی اقدام شده است.
نگاه شما به تعاونی‌های مسکن‌ساز چیست؟ و چرا با وجود موفقیت این تعاونی‌ها در اوایل انقلاب هم‌اکنون با شکست‌های پی در پی روبه‌رو شده‌اند؟
اساسا شکل‌گیری تعاونی‌ها، ازاین منظر که نوعی تقسیم کار خودجوش جهت رفع نیازهای افراد است؛ بسیار ارزشمند به نظر می‌رسد. اما اینکه تعاونی‌های حوزه مسکن در سال‌های ابتدایی انقلاب موفق بوده‌اند و در سال‌های اخیر مانند سال‌های گذشته موفقیت چندانی نداشته‌اند از ابعاد مختلف قابل بررسی است. برخی از سازو‌کارهای بوروکراسی در ابتدای انقلاب به دلیل روحیه جهادی ساده‌تر و کوتاه‌تر بوده است و از طرفی عامل تورم به تبع، به عنوان یک عامل بسیار قوی در سال‌های اخیر عمل کرده است بدین صورت که با افزایش زمان ساختوساز(که می‌تواند ناشی از ضعف در نظامات نظارتی و فنی و تامین منابع مالی باشد) و افزایش نرخ تورم هزینه‌های اجرا افزایش یافته و از طرفی قدرت اقتصادی اعضای تعاونی با تطویل زمان ساخت به همان نسبت افزایش نیافته است، لذا تامین مالی پروژهها با چالش روبه‌رو می‌شود که در نهایت راهکار فروش پروژه نیمه‌کاره یا حتی رها کردن پروژه درپیش گرفته شده که نهایتا منجر به عدم موفقیت این‌گونه تعاونی‌ها می‌شود. البته این موضوع شامل همه تعاونی‌ها نمی‌شود.
درباره برنامه‌های خاص شرکت در تولید مسکن بفرمایید؟ تولیدات شما به چه میزان با فرهنگ اجتماعی و اقتصادی متقاضیان همخوانی دارد؟
شرکت توسعه و عمران امید بزرگ‌ترین شرکت ساختمانی بورسی کشور است که از پرسنل متخصص در این زمینه استفاده می‌کند. این شرکت پروژه‌هایی را به‌صورت مشارکتی یا پیمانکاری در سطح شهر تهران و چند استان کشور در دست ساخت دارد. اکثر کاربری‌های این پروژهها مسکونی بوده و طراحی و ساخت آنها با توجه به محل احداث (از لحاظ فرهنگ منطقه و سطح اجتماعی) با واگذاری ساخت به سازندگان بومی انجام می‌شود. همچنین با بهره‌گیری از ظرفیت‌های موجود شرکتهای مطرح و دانش‌بنیان ایرانی و استفاده از تکنولوژیهای روز شامل عایق‌های حرارتی ساختمان، تعبیه فضای امن در برابر زلزله در واحدهای مسکونی، اجرای عایق صوتی در کف و دیوار مشترک بین واحدها، استفاده از سیستم‌های نوین از قبیل سلول خورشیدی جهت تامین بخشی از روشنایی مشاعات، استفاده از سیستم فاضلاب خاکستری جهت جبران بخشی از آب مصرفی، استفاده از آب‌گرم‌کن خورشیدی کمکی، رنگ‌‌های نانو و. این شرکت توانسته است ضمن ارائه محصول باکیفیت، رضایتمندی مشتریان خود را تامین کند.
نگاه شما به مساله ورود شرکتهای ساختمانی به بورس چیست؟ این شرکت‌ها برای بهبود وضعیت بورسی چه اقداماتی باید داشته باشند؟
درباره ورود شرکتهای ساختمانی به بورس باید زمینه‌های اولیه آن ازجمله آگاهی سرمایهگذاران از ویژ‌گی‌های صنعت ساختمان مهیا شود. حضور این شرکت‌ها در بورس به معنای دستیابی به منابع جدید جهت توسعه سرمایه‌گذاری و ساخت‌وسازهای خود و در کنار آن تامین بستر مناسب و مطمئن برای سرمایهگذاران خرد است.
شرکت توسعه و عمران امید نیز در این حوزه با برخورداری از امکانات و تاکید بر نقاط قوت و رقابتی خود از نظر بسیاری از شاخص‌های مورد بررسی در گروه ساختمان در جایگاه برترین‌ها قرار گرفته لیکن مثل همه زیرگروه‌ها، گروه ساختمانی نیز از شرایط کلی بازار سرمایه تاثیرپذیر است. آنچه این شرکت را متفاوت می‌کند ارزش سرمایه‌گذاری‌‌ها و افزایش روز‌افزون ارزش‌آفرینی از محل احداث و تکمیل پروژهها و همچنین ایجاد اطمینان نسبت به بازده سرمایه‌گذاری در سهامداران است. با توجه به اینکه در حال حاضر بازار بورس خودرو در کشور در حال راه‌اندازی است لذا این امر درباره مسکن نیز می‌تواند کمک شایانی به خرید و فروش ملک داشته باشد و باعث رونق بازار مسکن و شرکتهای ساختمانی و عرضه آنها در بازار با کیفیت بهتر شود، چنین شرایطی رونق بازار مسکن را در پی خواهد داشت. با توجه به اینکه این پیشنهاد نیز از طرف وزارت راه و شهرسازی ارائه شده و از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان صورت می‌گیرد که کمک شایانی به خریدار نقاط مشترک سرمایه گذاران برتر می‌کند که در مدت کوتاهی مالک مسکن شود و شاید تنها دغدغه کارشناسان درباره بورسی شدن مسکن افزایش قیمت آن است.
هم‌اکنون شرکتهای ساختمانی درگیر مالیات و عوارض متعدد هستند. نگاه شما به این دو معضل چیست؟
با توجه به اینکه پرداخت عوارض و مالیات به عنوان پرداخت‌های دولتی است و در بودجه شرکت نیز پیش‌بینی شده و برای مالیات نیز براساس سال مالیاتی ذخیره درحساب‌ها لحاظ می‌شود لذا به عنوان معضل بیان نمی‌شود. این شرکت به عنوان نقاط مشترک سرمایه گذاران برتر یک رسالت اجتماعی و به جهت بهبود شرایط عمومی جامعه خود را ملزم به پرداخت مالیات می‌‌داند.
درباره کیفیت ساخت‌وساز‌ها بفرمایید و اینکه شرکت شما به چه میزان به مساله کیفیت و استاندارد‌سازی توجه دارد؟
علاوه بر نظارت‌‌ها و کنترل‌های موجود توسط ارگان‌های ذی‌ربط در بخش ساختوساز (نظیر شهرداری، سازمان نظام مهندسی و. )، معاونت فنی و اجرایی شرکت توسعه و عمران امید با بهره‌گیری از متخصصان این امر، نظارت ویژه‌ای بر اجرای پروژه‌های خود دارد. این امر منجر به افزایش کیفیت ساختمان‌های احداث شده توسط این مجموعه و ایجاد تمایز در محصولات این شرکت نسبت به سایر رقبا شده است. شایان ذکر است لیست مصالحی که قرار است در پروژه استفاده شود، پیش از اجرا (از بهترین و با کیفیت‌ترین محصولات موجود در کشور با اولویت تولیدات داخلی) مشخص شده و نظارت‌های لازم درباره رعایت و اجرای الزامات مباحث مقررات ملی ساختمان بر اساس مشخصات مصالح موجود در طول پروژه توسط کارشناسان مجرب این شرکت نقاط مشترک سرمایه گذاران برتر انجام می‌شود. شرکت در جهت بهبود کیفیت و با این نگاه که خانه محل آسایش ساکنان است از مواد و مصالح به‌‌روز و تکنولوژیهای حاضر و دانش‌بنیان در ساخت پروژهها بهره می‌گیرد.
۷وظیفه دولت در بخش مسکن
شهلا روشنی : به گفته فعالان حوزه مسکن، بحث توانمندسازی در بازار خرید مسکن، با توجه به سقوط قدرت خرید مردم در یک بازه زمانی کوتاه ۴ ساله نیازمند کارشناسی‌های دقیق حوزه اقتصاد خرد و کلان و درنظر گرفتن پارامترهای بسیار زیادی است، اما آنچه از حقایق جاری به نظر می‌رسد، این است که مصرفکنندگان تسهیلات مسکن توان کافی برای بازپرداخت اقساط آن را ندارند و از طرفی هزینه دریافت این تسهیلات بیش از ۲۰ درصد کل ارزش تسهیلات است. به باور کارشناسان تسهیلات یاد‌شده با همه شرایط نامناسبی که برای دریافت و پرداخت دارد، کمتر از ۲۰ درصد ارزش یک واحد مسکونی را حتی با متراژهای پایین و در مناطق کم‌برخوردار تشکیل می‌دهد.
در همین راستا بنا به گفته مدیران شرکت توسعه و عمران امید در رابطه با پرداخت تسهیلات بانکی دو نگاه قابل بررسی است؛ نگاه اول این است که وقتی میزان تسهیلات ارائه‌شده افزایش پیدا می‌کند تاثیر آن در بخش مسکن با تحرک قیمتی خود را نشان خواهد داد و از نگاه دوم وقتی تسهیلات افزایش می‌یابد گروه‌های قرارگرفته در دهک‌های درآمدی متوسط و پایین توان بازپرداخت اقساط را ندارند. بنابراین بهترین راهکار، ارائه تسهیلات با بازپرداخت طولانی و اقساط کمتر و حداقل سود خواهد بود.
متن زیر ماحصل گفت‌وگوی ما با مجید محمدی‌شکیب مدیرعامل و نایب رئیس هیات مدیره، امین مویدی عضو هیات مدیره و معاون فروش املاک و مشارکت و منصور ورشو‌ساز معاون برنامه‌ریزی و توسعه اقتصادی شرکت توسعه و عمران امید پیرامون چالش‌های کنونی بخش ساختوساز و فعالیت‌های تعاونی است.
جریان ورودی آپارتمان به بازار مسکن تهران و کشور طی پارسال و البته سه سال جهش قیمت ۱۴۰۰-۱۳۹۷ نزدیک به ۵۰درصد کاهش پیدا کرد و باعث شد کمبود مسکن کاملا بحرانی و پر‌مخاطره در بازار معاملات خانه‌های نو شکل بگیرد. ریشه این کمبود‌ها از کجاست؟
نکته قابل تامل در کاهش ورودی ساختمان‌های نوساز، سود مورد انتظار سرمایهگذاران در بازار ساخت مسکن باتوجه به سوابق در سال‌های گذشته است. که در حال حاضر کمتر از دریافتی در سال‌های گذشته است. این به معنی متضرر شدن نیست بلکه به معنی کاهش در سود دریافتی قبل از جهش قیمتی است. در واقع ریشه این کمبود افزایش روز‌افزون نقاط مشترک سرمایه گذاران برتر نرخ تورم و افزایش هزینه تمام‌شده مسکن و عقب ماندن سود سرمایه‌گذاری مسکن از نرخ تورم سالانه است.
همچنین افزایش سودآوری در بازارهای موازی مسکن مثل طلا، خودرو و ارز باعث کاهش رغبت سرمایهگذاران در بخش مولد مسکن شده است.
آیا دولت طی سال‌های اخیر توانست شرایط بازار مسکن را برای سرمایه‌گذاری ساختمانی مساعد کند تا این شرکت‌ها بتوانند به تولید مسکن بپردازند؟
در واقع وظیفه دولت ساخت و تامین مسکن نیست. چنانچه دولت بخواهد به ساخت مسکن بپردازد به‌علت بوروکراسی موجود در سیستم داخلی خود اصلا موفق نخواهد بود. بلکه دولت با تامین زمین ارزان‌قیمت، ایجاد سهولت در اخذ پروانه‌های ساختمانی، کوتاه کردن فرآیندهای اخذ مجوزهای لازم از نظام مهندسی و اداره ثبت، باید بستر مناسب برای فعالیت در این زمینه را فراهم کند تا سرمایه‌گذار سریع‌تر به سود خود دست پیدا کند و برای سرمایه‌گذاری بعدی تمایل و نقدینگی داشته باشد. با توجه به کاهش آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در این دولت و دولت‌های قبلی ملاحظه می‌شود که این سیاست موفق نبوده است.
به‌نظر شما تاکنون شرکتهای ساختمانی در دولت سیزدهم موفق عمل کرده‌اند؟ چرا پروژه‌های تولید مسکن موفق نمی‌شوند؟
اساسا حوزه مسکن و بازار مسکن از جمله حیطه‌ها و بازارهای با دید افق بلندمدت است از این رو اثرات سیاست‌ها و قانون‌گذاری‌ها در این زمینه در کوتاه‌مدت قابل صحه‌گذاری و ارزیابی دقیق نیست. ولی ترس از کاهش سود انتظاری درباره سازندگان و انتظار مصرفکنندگان برای تعیین وضعیت برجام و اثر آن بر قیمت‌ها، همچنان بر این حوزه غالب است.
دولت سیزدهم برای ورود به سال دوم فعالیتش چه درس‌‌هایی باید از کارنامه سال اول بگیرد و چه ماموریت‌‌هایی باید در بخش مسکن برای سال دوم در دستور کار قرار دهد و آنها را محقق کند؟
در واقع نه تنهادولت سیزدهم بلکه هر دولتی باید در جهت ایجاد بستر مناسب و تسریع در فرآیندهای نهادهای ذی‌ربط و با حمایت قانونی باعث افزایش رغبت قابلیت سرمایهگذاران در بازار مسکن شود و همچنین در جهت ایجاد ساختارهای مناسب و تشویقی برای سازندگان و سرمایهگذاران بخش مسکن تلاش کند و خود وارد عرصه ساختوساز مسکن نشود. در این رابطه می‌تواند تامین زمین ارزان‌قیمت، صدور پروانه ساخت سریع و ارزان، کاهش بوروکراسی‌های اداری در شهرداری، نظام مهندسی و ثبت اسناد، افزایش معنی‌دار وام ساخت و خرید مسکن، کاهش مالیات‌های ساخت و نقل و انتقال برای بار اول و اقداماتی از این دست را انجام دهد.
سیاست‌های بخش مسکن در ایران تاکنون درباره تامین مسکن گروه‌های آسیب‌پذیر و کمدرآمد برنامه‌های مشخص و کارآمدی نبوده، این در حالی است که سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در گروه‌های کمدرآمد به بالای ۵۰درصد می‌رسد و نشانگر لزوم ورود دولت برای تامین مسکن گروه‌های کمدرآمد است. شرکت شما در این بخش چه تدابیری داشته است؟
شرکت توسعه و عمران امید با وجود سهامداران خرد و کلان در بدو امر یک بنگاه اقتصادی است و لذا طرح‌های کلانی مانند مسکن مهر یا مسکن اجتماعی که جامعه هدف آن گروه‌های آسیب‌پذیر و کمدرآمد است، از مقیاس شرکتی مانند شرکت توسعه و عمران امید خارج است. اما با وجود این شرکت توسعه و عمران امید به انجام مسوولیت ملی و اجتماعی خود در این حوزه پرداخته است که اجرای پروژه‌های رسالت مشهد (۱۹۸۷ واحد) و ابزاران اصفهان (۲۰۴واحد) در دسته طرح‌های تامین مسکن برای گروه‌های آسیب‌پذیر و کمدرآمد قرار می‌گیرند. هدف این شرکت با توجه به پذیرش در بورس اوراق بهادار و با نقاط مشترک سرمایه گذاران برتر نگرش یک بنگاه اقتصادی، مشارکت در پروژه‌هایی است که سوددهی مطلوب در مدت زمان مشخص در جهت رضایت سهامداران شرکت داشته باشد و در کنار همه اینها با توجه به دو نمونه ذکر شده، ایجاد مسکن برای بخش‌های ضعیف‌تر جامعه نیز نادیده گرفته نشده است.
تجربه برتر هفت کشور اروپایی و توسعه‌یافته از اجرای الگوی برتر تامین مسکن کم‌درآمد‌ها شامل هلند، اتریش، دانمارک، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان نشان می‌دهد هم‌اکنون مسکن اجتماعی سیاست موفق و مشترک در کشورهای مذکور بوده است. نگاه شما به دو حوزه مسکن اجتماعی و استیجاری چیست؟ در این خصوص چه پیشنهادها و اقداماتی داشته‌اید؟
در کشورهای مذکور بررسی و تحلیل سه نکته حائز اهمیت است: اول رشد جمعیت (یعنی تقاضای بالقوه برای مسکن) در این کشورها به هیچ عنوان با کشور ما قابل قیاس نیست. دوم در این کشورها مسکن یک کالای سرمایه‌ای برای اکثریت جامعه محسوب نمی‌شود و اغلب اجاره ملک به صورت شرکتی واگذار می‌شود و تنها طبقه ثروتمند متقاضی خرید ملک هستند. سوم، در این کشورها جریان ساخت مسکن از سنتی‌سازی به صنعتی‌سازی (انبوه‌سازی به صورت صنعتی) است. در حوزه مسکن و اتخاذ سیاست‌های مرتبط در این حوزه ذکر چند نکته حائز اهمیت است.
نوع بازار مسکن در ایران متفاوت از سایر کشورهاست که این موضوع بعضا در فرهنگ مردم جاری است. خرید مسکن در ایران لزوما با نگاه مصرفی نبوده و جزئی از سرمایه‌گذاری و درآمدزایی جهت بهره‌برداری از رشد نرخ تورم از طریق اجاره است. کاهش ساختوساز در سال‌های اخیر و به تبع آن کاهش تولید مسکن، تقاضای انباشته شده در این حوزه را افزایش داده است. افزایش هزینه‌های ساخت و در نتیجه افزایش بهای تمام شده و از طرفی کاهش چشمگیر قدرت خرید مصرف‌کننده واقعی به رکود در این حوزه منجر شده است.
با در نظر گرفتن نکات مذکور اتخاذ هر سیاستی در کوتاه‌مدت منجر به حل مشکلات این حوزه نمی‌شود، از این رو با پذیرش این اصل که در حوزه مسکن باید افق بلندمدت را درنظر گرفت، در ابتدا باید به وضع قوانین جهت کاهش تقاضا از نوع سرمایه‌گذاری پرداخت تا مصرفکنندگان واقعی و در نتیجه تقاضای واقعی مسکن مصرفی کشور مشخص شود و با افزایش تولید و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری، تولید‌کنندگان خود را وارد بازار ساختوساز کرده و به موازات آن طرح‌های کلانی مانند مسکن اجتماعی، مسکن ملی و مسکن مهر را نیز به اجرا رسانند.
شاه‌کلید حل مشکل مسکن چیست؟
شاه‌کلید حل مشکل مسکن کنترل نرخ تورم و نرخ رشد نقدینگی است و منابعی که وجود دارد باید در بخش تولیدی استفاده شود و وارد فضای سفته‌بازی نشود، این نکته‌ای است که باید به آن توجه کرد. تا وقتی که این مسائل حل نشود مشکلات مسکن نیز حل نخواهد شد. با عنایت به فعالیت‌های مثبتی که تاکنون انجام شده است، افزایش تولید مسکن یکی از نخستین قدم‌ها جهت حل مشکل تامین مسکن است. همچنین این موضوع در دو شاخه دیگر نیز قابل بررسی است. اول نقش‌آفرینی سیاست‌های پولی در راستای ترغیب و تشویق سرمایهگذاران در جهت ورود مستمر به حوزه مولد، دوم گرفتن فضای مطلوب از سفته‌بازان در حوزه مسکن که باعث هموار شدن ورود تقاضای مصرفی به بازار مسکن خواهد شد که با وجود این فضا به گوشه‌ای رانده شده است. نقش ضعیف بانک‌ها اعم از خصوصی و دولتی را در هدایت و جذب سرمایه‌ها به سمت ساختوساز مسکن نباید نادیده گرفت. (توصیه می‌شود برای حل مشکل مسکن، انبوه‌سازی از طریق اعتبار‌بخشی به یک بانک تخصصی که کل بانک‌های خصوصی و دولتی مکلف به تامین درصدی از سرمایه بانک بوده و بستر‌سازی به‌صورت یکپارچه و با مدیریت مشترک بخش خصوصی و دولتی، از برنامه‌ریزی تا اجرا انجام پذیرد.) و بالاخره این تعدد نگرش‌هایی که می‌بینیم در اقتصاد وجود دارد باید مدیریت و جهت‌دهی شود تا بتوانیم در بخش تامین مسکن قدم‌های خوبی برداریم و با وقوع اتفاقات مدیریتی مثبت به سمت حل مسائل مسکن در کشور حرکت کنیم.
در بخش پیش‌فروش چقدر ورود کرده‌اید؟ و در این عرصه برای اعتماد‌سازی چه‌کاری انجام داده‌اید؟
بیش از ۹۰درصد از فروش‌های شرکت به‌صورت پیش‌فروش است و با توجه به برند شرکت و اعتماد مشتریان و سابقه طولانی پیش‌فروش و تحت پوشش بودن آن و انعقاد قراردادهای معتبر، نسبت به جلب اعتماد عمومی اقدام شده است.
نگاه شما به تعاونی‌های مسکن‌ساز چیست؟ و چرا با وجود موفقیت این تعاونی‌ها در اوایل انقلاب هم‌اکنون با شکست‌های نقاط مشترک سرمایه گذاران برتر پی در پی روبه‌رو شده‌اند؟
اساسا شکل‌گیری تعاونی‌ها، ازاین منظر که نوعی تقسیم کار خودجوش جهت رفع نیازهای افراد است؛ بسیار ارزشمند به نظر می‌رسد. اما اینکه تعاونی‌های حوزه مسکن در سال‌های ابتدایی انقلاب موفق بوده‌اند و در سال‌های اخیر مانند سال‌های گذشته موفقیت چندانی نداشته‌اند از ابعاد مختلف قابل بررسی است. برخی از سازو‌کارهای بوروکراسی در ابتدای انقلاب به دلیل روحیه جهادی ساده‌تر و کوتاه‌تر بوده است و از طرفی عامل تورم به تبع، به عنوان یک عامل بسیار قوی در سال‌های اخیر عمل کرده است بدین صورت که با افزایش زمان ساختوساز(که می‌تواند ناشی از ضعف در نظامات نظارتی و فنی و تامین منابع مالی باشد) و افزایش نرخ تورم هزینه‌های اجرا افزایش یافته و از طرفی قدرت اقتصادی اعضای تعاونی با تطویل زمان ساخت به همان نسبت افزایش نیافته است، لذا تامین مالی پروژهها با چالش روبه‌رو می‌شود که در نهایت راهکار فروش پروژه نیمه‌کاره یا حتی رها کردن پروژه درپیش گرفته شده که نهایتا منجر به عدم موفقیت این‌گونه تعاونی‌ها می‌شود. البته این موضوع شامل همه تعاونی‌ها نمی‌شود.
درباره برنامه‌های خاص شرکت در تولید مسکن بفرمایید؟ تولیدات شما به چه میزان با فرهنگ اجتماعی و اقتصادی متقاضیان همخوانی دارد؟
شرکت توسعه و عمران امید بزرگ‌ترین شرکت ساختمانی بورسی کشور است که از پرسنل متخصص در این زمینه استفاده می‌کند. این شرکت پروژه‌هایی را به‌صورت مشارکتی یا پیمانکاری در سطح شهر تهران و چند استان کشور در دست ساخت دارد. اکثر کاربری‌های این پروژهها مسکونی بوده و طراحی و ساخت آنها با توجه به محل احداث (از لحاظ فرهنگ منطقه و سطح اجتماعی) با واگذاری ساخت به سازندگان بومی انجام می‌شود. همچنین با بهره‌گیری از ظرفیت‌های موجود شرکتهای مطرح و دانش‌بنیان ایرانی و استفاده از تکنولوژیهای روز شامل عایق‌های حرارتی ساختمان، تعبیه فضای امن در برابر زلزله در واحدهای مسکونی، اجرای عایق صوتی در کف و دیوار مشترک بین واحدها، استفاده از سیستم‌های نوین از قبیل سلول خورشیدی جهت تامین بخشی از روشنایی مشاعات، استفاده از سیستم فاضلاب خاکستری جهت جبران بخشی از آب مصرفی، استفاده از آب‌گرم‌کن خورشیدی کمکی، رنگ‌‌های نانو و. این شرکت توانسته است ضمن ارائه محصول باکیفیت، رضایتمندی مشتریان خود را تامین کند.
نگاه شما به مساله ورود شرکتهای ساختمانی به بورس چیست؟ این شرکت‌ها برای بهبود وضعیت بورسی چه اقداماتی باید داشته باشند؟
درباره ورود شرکتهای ساختمانی به بورس باید زمینه‌های اولیه آن ازجمله آگاهی سرمایهگذاران از ویژ‌گی‌های صنعت ساختمان نقاط مشترک سرمایه گذاران برتر مهیا شود. حضور این شرکت‌ها در بورس به معنای دستیابی به منابع جدید جهت توسعه سرمایه‌گذاری و ساخت‌وسازهای خود و در کنار آن تامین بستر مناسب و مطمئن برای سرمایهگذاران خرد است.
شرکت توسعه و عمران امید نیز در این حوزه با برخورداری از امکانات و تاکید بر نقاط قوت و رقابتی خود از نظر بسیاری از شاخص‌های مورد بررسی در گروه ساختمان در جایگاه برترین‌ها قرار گرفته لیکن مثل همه زیرگروه‌ها، گروه ساختمانی نیز از شرایط کلی بازار سرمایه تاثیرپذیر است. آنچه این شرکت را متفاوت می‌کند ارزش سرمایه‌گذاری‌‌ها و افزایش روز‌افزون ارزش‌آفرینی از محل احداث و تکمیل پروژهها و همچنین ایجاد اطمینان نسبت به بازده سرمایه‌گذاری در سهامداران است. با توجه به اینکه در حال حاضر بازار بورس خودرو در کشور در حال راه‌اندازی است لذا این امر درباره مسکن نیز می‌تواند کمک شایانی به خرید و فروش ملک داشته باشد و باعث رونق بازار مسکن و شرکتهای ساختمانی و عرضه آنها در بازار با کیفیت بهتر شود، چنین شرایطی رونق بازار مسکن را در پی خواهد داشت. با توجه به اینکه این پیشنهاد نیز از طرف وزارت راه و شهرسازی ارائه شده و از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان صورت می‌گیرد که کمک شایانی به خریدار می‌کند که در مدت کوتاهی مالک مسکن شود و شاید تنها دغدغه کارشناسان درباره بورسی شدن مسکن افزایش قیمت آن است.
هم‌اکنون شرکتهای ساختمانی درگیر مالیات و عوارض متعدد هستند. نگاه شما به این دو معضل چیست؟
با توجه به اینکه پرداخت عوارض و مالیات به عنوان پرداخت‌های دولتی است و در بودجه شرکت نیز پیش‌بینی شده و برای مالیات نیز براساس سال مالیاتی ذخیره درحساب‌ها لحاظ می‌شود لذا به عنوان معضل بیان نمی‌شود. این شرکت به عنوان یک رسالت اجتماعی و به جهت بهبود شرایط عمومی جامعه خود را ملزم به پرداخت مالیات می‌‌داند.
درباره کیفیت ساخت‌وساز‌ها بفرمایید و اینکه شرکت شما به چه میزان به مساله کیفیت و استاندارد‌سازی توجه دارد؟
علاوه بر نظارت‌‌ها و کنترل‌های موجود توسط ارگان‌های ذی‌ربط در بخش ساختوساز (نظیر شهرداری، سازمان نظام مهندسی و. )، معاونت فنی و اجرایی شرکت توسعه و عمران امید با بهره‌گیری از متخصصان این امر، نظارت ویژه‌ای بر اجرای پروژه‌های خود دارد. این امر منجر به افزایش کیفیت ساختمان‌های احداث شده توسط این مجموعه و ایجاد تمایز در محصولات این شرکت نسبت به سایر رقبا شده است. شایان ذکر است لیست مصالحی که قرار است در پروژه استفاده شود، پیش از اجرا (از بهترین و با کیفیت‌ترین محصولات موجود در کشور با اولویت تولیدات داخلی) مشخص شده و نظارت‌های لازم درباره رعایت و اجرای الزامات مباحث مقررات ملی ساختمان بر اساس مشخصات مصالح موجود در طول پروژه توسط کارشناسان مجرب این شرکت انجام می‌شود. شرکت در جهت بهبود کیفیت و با این نگاه که خانه محل آسایش ساکنان است از مواد و مصالح به‌‌روز و تکنولوژیهای حاضر و دانش‌بنیان در ساخت پروژهها بهره می‌گیرد.
دیدگاه شما