چرا ریسک و بازده اهمیت دارد؟

بازده سرمایه‌‌گذاری را چگونه محاسبه کنیم؟

تعریف بازده سرمایه‌گذاری بازده سرمایه‌گذاری همان سود یا زیانی است که از طریق سرمایه‌گذاری حاصل می‌شود. افراد برای کسب سود سرمایه‌گذاری و افزایش دارایی خود، وارد بسترهای مالی می‌شوند. آن‌ها با خرید دارایی‌های متنوع اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند. اما برخی از شیوه‌های سرمایه‌گذاری سود مشخصی دارند. یعنی یک سود تضمینی برای این سرمایه‌گذاری‌ها وجود دارد.

تعریف بازده سرمایه‌گذاری

بازده سرمایه‌گذاری همان سود یا زیانی است که از طریق سرمایه‌گذاری حاصل می‌شود. افراد برای کسب سود سرمایه‌گذاری و افزایش دارایی خود، وارد بسترهای مالی می‌شوند. آن‌ها با خرید دارایی‌های متنوع اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند. اما برخی از شیوه‌های سرمایه‌گذاری سود مشخصی دارند. یعنی یک چرا ریسک و بازده اهمیت دارد؟ سود تضمینی برای این سرمایه‌گذاری‌ها وجود دارد. این در حالی است که در گزینه‌های دیگر سرمایه‌گذاری، هیچ سودی تضمین نمی‌شود. افراد مختلف با توجه به انتظارات و اهداف متفاوت خود اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند.

اما در مقابل بازده سرمایه‌گذاری، مفهومی به نام ریسک نیز وجود دارد. می‌توان چنین گفت که ریسک و بازده دو عنصر همیشگی و جدایی‌ناپذیر در بازارهای مالی هستند. هر چه میزان بازدهی که از دارایی انتظار داریم بیشتر باشد، سرمایه‌گذاری در آن نیز ریسک بیشتری خواهد داشت. اما همیشه این‌طور نیست و موارد استثنا نیز وجود دارد.

انواع بازده سرمایه‌گذاری

بازده سرمایه‌ گذاری در گرو عوامل متعددی است. در میان این عوامل می‌توان به نسبت‌های مختلف اشاره کرد. منظور مواردی مانند نسبت‌های نقدینگی، اهرمی، سودآوری و فعالیت و هم‌چنین انواع ریسک و نوسان‌های قیمتی است. در مجموع دو نوع بازده در بازارهای مالی وجود دارد که ماهیت متفاوتی با یک‌دیگر دارند. این دو بازده عبارت‌اند از:

• بازده تحقق یافته

• بازده مورد انتظار

بازده تحقق یافته در مقابل بازده مورد انتظار

بازده تحقق‌یافته که از آن با نام Realized Return یاد می‌شود، به بازدهی گفته می‌شود که به دست آمده است. یعنی همان سود سرمایه‌گذاری که به واقعیت پیوسته است.

اما بازده مورد انتظار یا Expected Return بازدهی است که افراد سرمایه‌گذار انتظار دارند که آن را به دست آورند و هنوز محقق نشده است. سرمایه‌گذاران با توجه به چنین بازدهی روی یک دارایی سرمایه‌گذاری می‌کنند. اما هیچ اطمینان و تضمینی پشت این بازده وجود ندارد. چرا که ممکن است هیچ‌گاه تحقق پیدا نکند.

البته بازه زمانی سرمایه‌گذاری نیز در تحقق بازده مورد انتظار موثر است. یعنی اگر بازه سرمایه‌گذاری بلندمدت باشد، احتمال تحقق بازده مورد انتظار بیشتر خواهد شد. مثلا شاید بازده سرمایه‌گذاری در یک دارایی خاص در یک ماه برابر یک درصد و در یک سال برابر ۳۵ درصد باشد.

اجزای بازده سرمایه‌گذاری

بازده را می‌توان به دو بخش سود دریافتی و سود (زیان) سرمایه تقسیم کرد.

سود دریافتی

سودی که از محل جریان‌های نقدی دوره‌ای سرمایه‌گذاری به دست می‌آید را می‌توان مهم‌ترین بخش بازده سرمایه‌گذاری قلمداد کرد. این سود به شکل بهره یا سود تقسیمی در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد. باید این امر را در نظر گرفت که میان جریان‌های نقدی و قیمت اوراق بهادار ارتباطی وجود دارد. هم‌چنین میزان این سود نیز منفی نخواهد شد.

لازم به ذکر است که میزان سود دریافتی در مجمع عمومی عادی و توسط هیات مدیره تعیین می‌شود و سهام‌داران نیز باید آن را تایید کنند. این بازده سرمایه‌گذاری به سود نقدی سهام یا Dividend Yield معروف است. میزان سود پرداختی هر شرکت به ازای هر سهم، توسط این بازده مشخص می‌شود.

سود یا زیان سرمایه

اما دومین بخش بازده سرمایه‌گذاری سود یا زیان سرمایه است که با سهام عادی، اوراق مشارکت و یا سایر اوراق بهادار با درآمد ثابت هم مرتبط است. این بخش از بازده در پی افزایش یا کاهش قیمت دارایی و اختلاف میان قیمت خرید و قیمت فعلی پدید می‌آید.

با توجه به این‌که قیمت فعلی دارایی چقدر است، اختلاف حاصل می‌تواند مثبت یا منفی باشد. اختلاف مثبت، به سود سرمایه‌گذاری و اختلاف منفی به زیان منجر خواهد شد. بازده سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار از مجموع این دو بخش حاصل می‌شود

فرمول بازده کل

بازده کل اوراق بهادار = سود دریافتی + سود یا زیان سرمایه

بازده کل

همان‌طور که در بخش‌ قبلی گفتیم، بازده کل یا همان Total Return متشکل از سود دریافتی و تغییرات قیمتی است. یعنی برای محاسبه بازده کل در یک دوره زمانی باید مجموع هر گونه وجوه نقدی دریافتی و تغییرات قیمت دارایی در طول دوره مذکور را به دست بیاوریم. سپس عدد حاصل را بر قیمت دارایی در زمان خرید تقسیم کنیم.

اما فرمول اصلی بازده کل به این شکل است:

متغیرهای این معادله عبارت‌اند از:

CF_t:جریان‌های نقدی در طی دوره t

P_E: قیمت در پایان دوره t (قیمت فروش)

P_B:قیمت در ابتدای دوره t (قیمت خرید)

P_C: تغییر قیمت در طول دور که از طریق تفاضل P_E و P_B حاصل می‌شود.

جریان‌های نقدی در اوراق مشارکت و هم‌چنین اوراق بدهی از طریق پرداخت بهره حاصل می‌شوند. این جریان‌ها در سهام عادی به کمک سود تقسیمی نقدی یا سهام جایزه، حق تقدم ناشی از افزایش سرمایه و یا تجزیه سهام ایجاد می‌شوند. مفهوم بازده سرمایه‌گذاری کل معیاری برای محاسبه سود سرمایه‌گذاری است و از این رو حائز اهمیت است.

به عنوان مثال این‌طور در نظر بگیرید که سهام‌داری ۱۰۰۰ برگه سهم یک شرکت را با قیمت ۵۰۰۰ ریال خریداری می‌کند. فرض کنید سال آینده کل سهام را به قیمت ۱۰ هزار ریال بفروشد. سود تقسیمی سهم مذکور در این بازه یک‌ساله برابر با ۵۰ ریال است. طبق فرمول بالا کل بازده سهام برابر با ۱۰۱ درصد خواهد بود.

بازده نسبی

برخی از مواقع پیش می‌آید که نیاز به بازده مثبت داریم؛ به همین دلیل از بازده نسبی استفاده می‌کنیم. این بازده همیشه عددی بزرگ‌تر از یک را نشان می‌دهد و از اعداد منفی در معادله چشم‌پوشی می‌کند. در فرمول این بازده، مجموع جریان‌های نقدی و قیمت فروش بر قیمت خرید تقسیم می‌شوند.

P_E: قیمت در پایان دوره t (قیمت فروش)

P_B:قیمت در ابتدای دوره t (قیمت خرید)

CF_t:جریان‌های نقدی در طی دوره t

اگر بخواهیم بازده نسبی مثال قبل را به کمک این فرمول محاسبه کنیم، حاصل برابر با ۲۰۱ درصد خواهد بود.

جمع‌بندی

تمام افراد با هدف کسب سود در دارایی‌های مختلف سرمایه‌گذاری می‌کنند. بهره‌ای که از این عمل حاصل می‌شود، بازده سرمایه‌گذاری نام دارد. بازده معمولا دو بخش دارد. بخش اول آن، شامل وجه نقدی است. این وجه درآمد مستقیم حاصل از سرمایه گذاری است. بخش دوم مربوط به سود یا زیانی است که سرمایه‌گذار در پی تغییر قیمت فروش یا خرید، آن را کسب می‌کند.

در مورد سهام، سود سرمایه‌گذاری به قیمت روزانه دارایی بستگی دارد. هرچه بازده یک سهم بیشتر باشد، سرمایه گذاری با ریسک بالاتری همراه خواهد بود. به همین دلیل است که پیش از ورود به هر سهمی به منظور سرمایه‌گذاری، ابتدا لازم است که میزان پذیرش ریسک و انتظار خود از سرمایه‌گذاری را مشخص کنیم.

چرا ریسک و بازده اهمیت دارد؟

به گفته دکتر رضا تهرانی وسیدجلال صادقی شریف بورس اوراق بهادار به عنوان نماد بازار سرمایه، تاثیرپذیری زیادی از تغییر چرخه های اقتصادی دارد. مدیران سرمایه گذاری، مدیران پرتفوی و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی که در این بازار به معاملات سهام و سایر دارایی های مالی می پردازند، برای حفظ و افزایش ارزش سبد سرمایه گذاری های خود نیاز به بررسی عوامل مختلف موثر بر بازده پرتفوی دارایی های مالی خود تحت شرایط مختلف اقتصادی دارند.

یکی از عواملی که تاثیر زیادی بر بازده دارایی های مالی دارد، ریسک است. بنابراین تمامی سرمایه گذاران باید به سنجش میزان حساسیت پرتفوی دارایی های مالی خود نسبت به ریسک بپردازند. آن

برخی از خدمات سایت، از جمله مشاهده متن مطالب سال‌های گذشته روزنامه‌های عضو، تنها به مشترکان سایت ارایه می‌شود.
شما می‌توانید به یکی از روش‌های زیر مشترک شوید:

در سایت عضو شوید و هزینه اشتراک یک‌ساله سایت به مبلغ 700,000ريال را پرداخت کنید.
همزمان با برقراری دوره اشتراک بسته دانلود 100 مطلب از مجلات عضو و دسترسی نامحدود به مطالب روزنامه‌ها نیز برای شما فعال خواهد شد!
پرداخت از طریق درگاه بانکی معتبر با هریک از کارت‌های بانکی ایرانی انجام خواهد شد.
پرداخت با کارت‌های اعتباری بین‌المللی از طریق PayPal نیز برای کاربران خارج از کشور امکان‌پذیر است.

به کتابخانه دانشگاه یا محل کار خود پیشنهاد کنید تا اشتراک سازمانی این پایگاه را برای دسترسی همه کاربران به متن مطالب خریداری نمایند!

مفاهیم بازده و ریسک بازار های مالی

برسی بازده و ریسک بازار در هر بازاری که باشید از اهمیت فوق‌العاده‌ای برخوردار است. اگر بخواهید یک سرمایه‌گذار موفق باشید نیاز است که با مفاهیم این بخش از اقتصاد آشنا باشید. الف بورس امروز این خدمت را به شما می‌کند. البته شما می‌توانید با استفاده از دیگر مقالات این سایت موفق، از جمله نهادهای مالی مؤثر بر اقتصاد ژاپن و سوئیس اشاره کرد. همچنین شما می‌توانید سری مقالات آموزش اقتصاد از پایه را نیز مطالعه کنید. در این سری مهم‌ترین اطلاعات پایه اقتصاد به شما آموزش داده شده است.

انواع بازده و ریسک بازار سرمایه

اهداف سرمایه‌گذاری باید براساس ریسک و بازدهی سرمایه‌گذار مشخص شود. به این معنی که سرمایه‌گذار ابتدا باید به خودشناسی نسبی رسیده باشد. از مهم‌ترین بازدهی سرمایه‌گذار می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• حفظ سرمایه
• افزایش سرمایه
• بازدهی جاری
• بازدهی کل

دقت داشته باشید که در صورتی که تنها مبنای تصمیم‌گیری شما صرفاً بازدهی باشد؛ با ریسک بزرگی مواجه می‌شوید. در مدیریت پرتفوی در این صورت ممکن است تصمیم‌های نادرستی بگیرید. یا به دلیل اخذ کارمزد بیشتر حجم معاملات سبد مشتری شما افزایش یابد.

ارزیابی میزان ریسک‌پذیری سرمایه‌گذار از سوی مدیریت پرتفوی ضروری است. عوامل متفاوتی از جمله وضعیت خانوادگی، سطح دارایی و ثروت و پوشش بیمه‌ای در ارزیابی شما مؤثر است.

انواع بازده و ریسک بازار سرمایه‌گذاران

• ناشی از حفظ سرمایه

به بازدهی که تورم را در خود جای داده باشد بازدهی مطلوب می‌گویند. در این صورت است که نرخ تورم = نرخ بازدهی اسمی خواهد بود.

• بازدهی ناشی از افزایش سرمایه

در صورتی که سودی که به سرمایه‌گذار می‌رسد بالاتر از تورم باشد؛ و این سود از محل سود سرمایه‌ای باشد؛ می‌توان گفت سرمایه سرمایه‌گذار افزایش یافته است.

بازدهی ناشی از افزایش درآمد جاری

پوشش هزینه‌ها هدف سرمایه‌گذار است. در صورتی که این هدف محقق شود؛ بازدهی ناشی از افزایش درآمد جاری حاصل شده است.

• بازدهی ناشی از کل

در صورتی که پرتفویی داشته باشید که بازدهی آن از دو محل درآمد جاری و سود سرمایه‌ای باشد؛ می‌توان گفت بازدهی ناشی از کل اتفاق افتاده است.

رابطه زیر با توجه به تأثیر ریسک مشتری میان انواع بازدهی وجود دارد:

ریسک گریزی و نشان‌های آن در بازده و ریسک بازار

ریسک گریزی به معنی این است که افراد ریسک کم را به ریسک زیاد ترجیح می‌دهند. سرمایه‌گذاران ریسک گریز سرمایه‌گذارانی هستند که دو ویژگی زیر را داشته باشند. ویژگی اول می‌گوید سرمایه‌گذار در سطحی مشخص از انتظارات، ریسک کمتر را به ریسک بیشتر ترجیح دهد. ویژگی دوم اذعان می‌کند در صورت دریافت پاداش اضافی، سرمایه‌گذار ریسک گریز حاضر به پذیرش ریسک بالاتر است. استفاده از خدمات بیمه‌ای نشان دهنده ریسک گریزی در افراد متفاوت است.

بازده مورد انتظار سرمایه‌گذار و پرتفوی

محاسبه و تفسیر بازه پرتفوی و سرمایه گذار

محاسبه و تفسیر بازه پرتفوی و سرمایه گذار 2

محاسبه و تفسیر ریسک سرمایه گذاری

تفسیر کوریانس بازده و ارتباط با ضریب همبستگی

کوریانس به معیاری می‌گویند که به کمک آن می‌توان نحوه حرکت دو تغییر نسبت به یکدیگر را محاسبه کرد. در صورتی که کوریانس دو متغیر در بازه مثبت باشد؛ دو متغیر به سمت یکدیگر و در صورت منفی بودن بازه کوریانس دو متغیر از هم دور می‌شوند. اندازه کوریانس به ضریب همبستگی و اجزای آن در ارتباط با یکدیگر بستگی دارد. کوریانس چرا ریسک و بازده اهمیت دارد؟ صفر نشان دهنده عدم وجود رابطه میان دو متغیر می‌باشد.

با تقسیم کوریانس پرتفوی بر انحراف معیار اجزای پرتفوی کوریانسی حاصل می‌شود که استاندارد است. این کوریانس ضریب همبستگی نام دارد.

به منظور محاسبه ریسک پرتفوی از سه جزء زیر استفاده می‌کنیم:

1. وزن دارایی‌های موجود در پرتفوی
2. واریانس و انحراف معیار بازده موجود در پرتفوی
3. کوریانس بازده موجود در پرتفوی

در شرایطی که همبستگی بازده دو دارایی منفی باشد؛ پرتفوی دارای کمترین ریسک خواهد بود. البته این در پرتفوی دو سهمی صدق می‌کند. لازم است بدانید در پرتفوی دو سهمی زمانی که همبستگی میان دو بازه دارایی مثبت باشد؛ پرتفوی شما دارای بیشترین ریسک است. همچنین در شرایطی که همبستگی بازده در دو دارایی پرتفوی صفر باشد، ریسک در حالت میانه قرار می‌گیرد.

بازده و ریسک بازار از مهم‌ترین مفاهیمی هستند که در نه تنها در بازار بورس بلکه در بازارهای دیگر نیز ممکن است به آن‌ها نیاز پیدا کنید. به همین علت الف بورس با ارائه این مقاله شما را یاری کرده است. دقت داشته باشید که می‌توانید مقالات دیگر این سایت را نیز مطالعه بفرمایید. سری مقالات آموزش اقتصاد از پایه یکی از بهترین مرجع‌ها برای آموزش این علم خواهد بود.

• اشتراک در توییتر
• اشتراک در فیسبوک
• اشتراک در تلگرام
• اشتراک در پینترست

مطالب زیر را حتما بخوانید:

شناخت انواع سهام بورس به زبان ساده و روان

شناخت انواع سهام بورس در بازار سرمایه: یکی از مهمترین دلایل افراد و شرکت ها برای سرمایه گذاری کسب سود بیشتر است. با شناخت انواع سهام بورس، سرمایه گذار تمایل.

p/e در تحلیل سهام

p/e در تحلیل سهام یکی از مهم‌ترین ابزارها به شمار می‌رود. تعیین قیمت سهام همیشه مشکل سهام داران بوده و هست. برای این کار باید بتوانند به خوبی بازار و.

عوامل موثر در جذابیت بورس

جذابیت بورس: توسعه و گسترش فضای بین المللی بازارهای سرمایه، برای کشورها و جذابیت بورس ، مزایای عدیده ای را به همراه داشته است. بهره گرفتن از منافع در فهرست.

هر آنچه باید درباره اوراق تسه بدانیم

اوراق تسه نیز همانند اوراق قرضه و مشارکت از جمله اوراقی است که قابل خرید و فروش می‌باشند. این اوراق همانند سهام دارا ارزش مشخصی هستند که بازار بر روی.

تریل کردن در معاملات

تریل کردن یکی از اصطلاحاتی که در آموزش بورس و دوره های مربوط به آن به افراد علاقه مند به حوزه بورس و سرمایه چرا ریسک و بازده اهمیت دارد؟ گذاری، مورد آموزش قرار می دهند، اصطلاح.

آشنایی با استراتژی ایچی موکو

با فراگیری آموزش تحلیل تکنیکال و آموزش تحلیل بنیادی می توان با بهره گیری از استراتژی ایچی موکو دست به اطلاعات مفید و کارسازی در بازار بورس و سرمایه برد تا.

موفقیت در بازارهای مالی

موفقیت در بازارهای مالی اولین اصل موفقیت در بازار مالی تشخیص درست روندها هست. تشخیص روند در عین سادگی مشکلات زیادی داره. بطوریکه زیاد پیش میاد که به محض ورود.

آموزش اقتصاد از پایه بخش اول

آموزش اقتصاد به زبان ساده به خصوص آموزش اقتصاد خرد و آموزش اقتصاد کلان رایگان یکی از رسالت‌های سایت الف بورس می‌باشد. این سایت اکثر مقالات خود را در زمینه.

مالی رفتاری قسمت دوم

مالی رفتاری مفهوم گسترده‌ای است. به شکلی که الف بورس در این زمینه دو مقاله تا کنون به شما ارائه کرده است. قسمت اول مالی رفتاری به برسی کلیات و.

همه چیز درباره P/E

یکی از ابزارهایی که از گذشته تا امروز در بازار سرمایه مورد استفاده قرار می‌گیرد همین شاخص P/E است. این شاخص با وجود گذشته سالها از ایجاد آن، هنوز هم.

مقدمه ‌ای بر ارزشیابی سهام قسمت دوم

ارزشیابی سهام قسمت دوم یکی از مقالاتی است که به مبحث ارزشیابی دارایی‌ها در اقتصاد می‌پردازد. مدیران اقتصادی به خوبی می‌دانند این مبحث از چه اهمیت فوق‌العاده‌ای برخوردار است. از.

40 مورد از اشتباهات معامله گران در بازار های مالی

اشتباهات معامله گران در معاملات و بازارهای مالی می‌تواند زیان بار باشد. بسیاری مواقع این اشتباهات جبران ناپذیر است. بنابراین بهتر است آن ها را بشناسید و از آن ها.

چرا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ارزشمند است؟

امروزه فقط کار کردن و کسب درآمد پاسخگوی نیازهای زندگی ما نیست بلکه برای به دست آوردن ثروت بیشتر، سرمایه‌گذاری لازم است که با توجه به روند رو به رشد تورم و همزمان با آن کاهش ارزش پول، سرمایه‌گذاری حتی اگر به افزایش دارایی منجر نشود دستکم می‌تواند جلوی کاهش ارزش سرمایه را نیز بگیرد. هرچند بازارهای مختلفی مثل بورس برای سرمایه‌گذاری وجود دارد اما در این میان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و مزایای سرمایه‌گذاری در املاک به سایر بازارها اولویت دارد.

در ایران نیز مانند بسیاری از کشورهای پیشرفته جهان، صنایع و مشاغل مربوط به ساختمان رونق زیادی دارد که رونق این بخش می‌تواند به صورت مستقیم بیش از 300 شغل و به صورت غیر مستقیم بیش از 1300 شغل و حرفه را رونق دهد. اگر شما هم دوست دارید درمورد مزایای سرمایه‌گذاری در املاک و ریسک کمتر بیشتر بدانید در متن زیر با ما همراه شوید:

سرمایه‌گذاری به چه معنا است؟

برای اینکه بتوانیم بهترین حوزه برای سرمایه‌گذاری را انتخاب کنیم اول باید بدانیم سرمایه‌گذاری دقیقا چه معنایی دارد. تعریف کلی و ساده سرمایه‌گذاری خرید کالا یا دارایی و امید به افزایش قیمت آن در آینده است.

در واقع سرمایه‌گذاری به این شکل است که شما با توجه به عوامل مختلف کالایی را که در حال حاضر موردنیاز شما نیست اما فکر می‌کنید بنا است در آینده پرطرفدار شود انتخاب و خریداری می‌کنید. با گذشت زمان قیمت کالای شما بالا می‌رود و شما سود کسب می‌کنید.

مزایای سرمایه‌گذاری در املاک چیست؟

برای سرمایه گذاری در بازار مسکن ابتدا باید سه فاکتور

1. بازدهی انتظاری
2. ریسک
3. نقدشوندگی

را بررسی و با توجه به سبک زندگی و اقتصاد کشور بهترین گزینه را انتخاب کرد. حالا مزایای سرمایه‌گذاری در املاک به نسبت سایر حوزه‌ها چیست؟ در ادامه به این سوال مهم و بنیادی سرمایه‌گذاری در املاک پاسخ می‌دهیم:

چرا باید سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را به عنوان یک گزینه در نظر بگیریم؟

دردسر کمتر در تامین سرمایه

مسکن یکی از اصلی‌ترین نیازهای هر فرد است در طول زندگی است. در هرم سلسله مراتب نیازهای «مازلو» که یکی از نظریه‌های مهم درمورد نیازهای اساسی انسان و برانگیختگی او برای رفع این نیازها است، مسکن جزو نیازهای زیستی عنوان شده که در اوج سلسله مراتب قرار دارند و بیشترین تاثیر را بر رفتار فرد. تا برآورده شدن این نیازها عمده فعالیت‌های هر فرد حول محور برآوردن این نیازها خواهد بود.

به دلیل همین نقش حیاتی مسکن و تلاش افراد برای تامین آن، دولت‌ها نیز برای رفاه شهروندان خود را مکلف به فراهم آوردن مسکن می‌دانند و تلاش می‌کنند دستیابی به مسکن را برای همه طبقات اجتماعی تسهیل کنند. به دلیل گرانی قیمت خانه و در راستای تأمین این نیاز، معمولا دولت وام‌ها و تسهیلاتی به افراد می‌دهد روند خرید خانه آنها را تسهیل کند.

این میزان تاثیرگذاری وام‌ها معمولا با شاخصی تحت عنوان Loan to Value یا LTV سنجیده می شود که عبارت است از نسبت میزان وام مسکن به ارزش ملک که هرچه این رقم بالاتر باشد، اثرپذیری وام مسکن برای خریدار بالاتر است. اقتصاددانان بر این باور هستند که یک وام مسکن موثر باید شاخص LTV حدود 70 تا 80 درصد باشد تا وام اعطایی اثربخشی کافی را برای تامین مسکن داشته باشد.

در همین رابطه بخوانید:

به هر حال دولت‌ها در دوره‌های مختلف در ایران هم این نیاز را قابل توجه دانسته و برای رفع آن تلاش کرده‌اند. وام‌ها و تسهیلاتی که بانک‌ها در اختیار افراد می‌گذارند کمکی برای راحت‌تر شدن فرآیند خرید خانه است. از جمله وام‌ها و تسهیلات مسکن در ایران:

• وام مسکن یکم
• وام مسکن با خرید اوراق بهادار
• وام جعاله مسکن
• وام مسکن برای بافت فرسوده

هستند. بنابراین هنگام سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌توان روی فراهم شدن بخشی از پول این سرمایه‌گذاری حساب کرد و راحت‌تر این گزینه را بررسی کرد. از مزایای دیگر سرمایه‌گذاری در املاک در صورت بروز تورم ارزش مسکن شما افزایش می‌یابد و به همین نسبت می‌توان درآمد بیشتری کسب کرد این در حالی است که قیمت وام در این مدت ثابت مانده و شما متحمل هزینه بیشتری نمی‌شوید.

سرمایه‌گذاری در املاک راحت‌تر از سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر

همان طور که پیش‌تر چرا ریسک و بازده اهمیت دارد؟ هم اشاره شد، برای سرمایه‌گذاری، به جز مسکن حوزه‌های مختلفی وجود دارد. از جمله این حوزه‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• دلار
• سکه
• سپرده بانکی
• بورس
• فرا بورس
• اوراق با درآمد ثابت
• صندوق سرمایه‌گذاری

اما فرق این حوزه‌ها با سرمایه‌گذاری در بازار مسکن این است که در این حوزه‌ها دانش و تخصص لازم است. هرچند بازار بورس و فرا بورس برای سرمایه‌گذاری بسیار پرطرفدار هستند و بسیار پیش می‌آید که سود سرشاری نیز نصیب سهام‌داران می‌کنند اما مشکل بزرگ سرمایه‌گذاری در بورس نیاز به داشتن دانش و تخصص است.

برای سرمایه‌گذاری در بورس شما باید اطلاعات کافی از وضعیت این بازار داشته باشید. این اطلاعات با مطالعه‌ای سطحی هم به دست نمی‌آید و جزو دروس دانشگاهی است که نیاز به چندین ساعت آموزش دارد.

علاوه بر این در بازار بورس نمی‌توانید به تنهایی اقدام کنید و نیاز به واسطه‌ای برای خرید و فروش سهام دارید که پیدا کردن کارگزاری و فرد مورد اعتماد خود داستان دیگری است.

حال اینکه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن عموما مبحثی تخصصی نیست و تنها نیاز به کمی جست‌وجو و تحقیق برای قیمت در مناطق و محلات مختلف دارد تا بتوان بودجه موجود را با بهترین انتخاب ممکن تطبیق داد.

با نگاهی به شاخص‌های مناطق مختلف در بخش فرصت‌های بازار مسکن کیلید می‌توان دیدی کامل و جامع درمورد قیمت مناطق مختلف به دست آورد و محلاتی که در کیلیدمگ معرفی شده‌اند درمورد بافت محله اطلاعات خوبی در اختیار شما قرار می‌دهند تا بتوانید انتخاب درستی بکنید.

بازگشت درآمد جذاب و پایدار

یکی از ویژگی‌های کلیدی و مزایای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، نسبت قابل توجهی از کل درآمد حاصل از درآمد اجاره در طولانی مدت است که از آن با عنوان نرخ بازده اجاره در طول یکسال یاد می‌شود.

طی یک دوره 30 ساله از سال 1977 تا سال 2007، تقریبا 80٪ از کل فروش املاک و مستغلات ایالات متحده از جریان درآمد حاصل شد. سرمایه‌گذاری‌هایی که بیشتر بر درآمد تکیه می کنند، نسبت به سرمایه‌گذاری که بیشتر به ارزش بازده سرمایه اتکا دارند، کمتر بی ثبات هستند و این به کاهش نوسانات کمک می کند.

افزایش ثبات در دارایی

بسیاری از سرمایه‌گذاران تلاش می‌کنند از طریق تخصیص بودجه به انواع مختلف دارایی‌ها و اوراق بهادار، ریسک کلی سرمایه خود را کاهش دهند. به عبارت دیگر همه تخم‌مرغ‌های خود را در یک سبد نمی‌گذارند. این تنوع دارایی‌ها کمک می‌کند مطمئن شوید بخشی از سرمایه‌گذاری شما جایش امن است و ریسک زیادی متحمل نمی‌شود.

در همین رابطه بخوانید:

اضافه کردن سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به سایر سرمایه‌گذاری‌ها به جبران نوسان سایر دارایی‌های پرخطر کمک می‌کند، در نتیجه کاهش سطح ریسک کلی بازده سرمایه شما هم بیشتر می‌شود.

این کاهش ریسک از مزایای سرمایه‌گذاری در بازار املاک است. اضافه کردن املاک و مستغلات به مجموعه‌ای از دارایی‌های متنوع می‌تواند نوسانات را کاهش دهد و بازده بالاتری برای هر واحد از ریسک فراهم کند. بازده بالاتر از مزایای سرمایه‌گذاری در املاک است.

اطمینان از رشد سرمایه

بازار مسکن در سال 97 رشد قیمت بی‌سابقه‌ای را تجربه کرد. رشد 66% قیمت مسکن سبب شد معادلات در این حوزه به هم بریزد و کسانی که در این حوزه سرمایه‌گذاری کرده بودند برنده باشند.

اگرچه همیشه وضعیت تورم به این شکل نیست اما مسکن جزو کالاهایی است که همیشه افزایش قیمت را تجربه کرده. یکی از دلایل افزایش قیمت، افزایش تقاضا است و با توجه به نیروی جوان کشور و نیاز دائم برای مسکن که از مزایای بازار املاک است این بازار تا چندین سال دچار کاهش قیمت نمی‌شود.

امنیت روانی صاحبخانه بودن

هزینه مسکن به طور متوسط تا دو سوم درآمد ماهیانه ایرانیان را به خود اختصاص می‌دهد و مانند بسیاری از کشورهای دیگر در ایران هم ملک ارزشمند ترین دارایی خانواده است. همان‌طور که پیش‌تر گفتیم داشتن مسکن و سرپناه از اصلی‌ترین نیازهای بشر است.

این نیاز به دلیل تورم در ایران اهمیت بیشتری هم پیدا می‌کند. در کشوری که سطح قیمت‌ها افزایش پیدا نمی‌کند اجاره‌نشینی گزینه نامعقولی نیست و حتی دردسرهایی مثل مالیات و تعمیرات را هم ندارد.

اما در ایران داستان کمی متفاوت است. تورم شما را وادار می‌کند هرسال خانه‌ای کوچک‌تر اجاره کنید. بنابراین نگه داشتن پول و هزینه نکردن برای سرمایه‌گذاری در املاک توجیه اقتصادی ندارد.

کنترل صددرصد روی سرمایه

در بازارهای مختلف سرمایه‌گذاری نمی‌توان سرمایه را کاملا کنترل کرد چرا که هر بازار مشکلات خودش را دارد. در بازار ارز و طلا احتمال سرقت و هزینه نگهداری بالا و در بازار بورس و فرابورس مسئله شخص واسط وجود دارد علاوه بر این ریسک دارد و ممکن است ارزش آن سقوط کند. در حالی که از مزایای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن این است که مشکلات ذکر شده را ندارد.

ریسک کمتر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

همان‌طور که گفتیم بازارهایی که می‌توان در آن سرمایه‌گذاری کرد متنوع و متفاوت هستند اما هرکدام مخاطرات و ریسک‌های مخصوص به خود را دارند که سبب می‌شود مزایای سرمایه‌گذاری در املاک زیاد و تبدیل به بهترین گزینه شود. در اینجا به اختصار مخاطرات هر بازار را بررسی می‌کنیم:
بازار ارز: عواملی که بر بازار ارز تاثیر می‌گذارند متعدد هستند از جمله:

• روابط سیاسی و آینده برجام
• عملکرد اقتصاد ملی
• سیاست های بانک مرکزی درباره ارز تک نرخی
• ارزش پول ملی
• تورم
• سیاست‌های آنی حاکمیتی

بنابراین بازار ارز سرمایه‌گذاری است که نمی‌توان رویش حساب کرد و احتمال ضرر و زیان در آن زیاد است.

بازار سکه: عوامل تاثیرگذار بر چرا ریسک و بازده اهمیت دارد؟ بازار سکه از بازار ارز هم بیشتر است چون علاوه بر تاثیرپذیری از نوسانات نرخ ارز از اونس جهانی نیز تاثیر می‌گیرد که اونس جهانی نیز خود به عوامل متعددی ارتباط دارد:

• جنگ و درگیری در کشورهای آفریقایی که طلا از معادن آن استخراج می‌شود
• آزمایش های موشکی کره شمالی
• عملکرد اقتصاد چین
• نرخ بهره در آمریکا

سپرده بانکی: سپرده بانکی جزو کم‌ریسک‌ترین گزینه‌ها است اما از طرفی سود کمی هم دارد و با توجه به تورم گزینه چندان مناسبی نیست.
بورس و فرابورس: این دو بازار اخیرا بازدهی خوبی داشتند و سود خوبی نصیب سهامداران کردند اما به دلیل تخصصی بودن این بازارها سرمایه‌گذاری در آن‌ها مشکل است. ضمن اینکه ریسک بالاتری دارند.
اوراق با درآمد ثابت: این اوراق از نظر سود و ریسک متنوع هستند. ریسک برخی صفر است و نحوه سوددهی نیز متفاوت است. سود این اوراق نیز به نسبت مسکن پایین‌تر است.

مسکن: گفتیم قیمت مسکن همیشه روند صعودی دارد. عوامل موثر بر قیمت مسکن عبارت‌اند از:

1. سیاست های دولت در بافت فرسوده و مسکن اجتماعی و نحوه اجرایی شدن آن
2. رشد اقتصادی و قدرت خرید مردم
3. جدیت دولت در اجرای قوانینی چون وضع مالیات بر خانه خالی

با توجه به این عوامل انتظار می‌رود قیمت مسکن همچنان روند صعودی و افزایشی خود را ولو با شیب کمتر حفظ کند. از طرفی بازار نیز پررونق خواهد ماند و این از مزایای سرمایه‌گذاری در املاک است.

زیرشاخه‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

سرمایه‌گذاری در املاک فقط به معنی خرید مسکن نیست. اگر در حال حاضر قدرت خرید مسکن را ندارید مشارکت و پیش خرید می‌تواند گزینه‌های مناسبی برای شما باشد. یا در صورتی که سرمایه راکد زیادی دارید خرید خانه و ساخت آپارتمان گزینه مناسبی برای شما به شمار می‌رود.

مزیت پیش‌خرید امکان پرداخت مرحله‌ای اقساط با توجه به پیشرفت ساخت خانه است. البته پیش از پیش خرید باید از نظر حقوقی تمام جوانب را بررسی کنید اما ریسک این سرمایه‌گذاری به نسبت دیگر حوزه‌ها کمتر است و با کمی تحقیق می‌توان از صحت قرارداد اطمینان حاصل کرد.

اهمیت سرمایه‌گذاری در املاک در ایران

یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران سرمایه‌گذاری در املاک است. املاک و مستغلات در چند دهه اخیر نقش پررنگی در تولید ناخالص داخلی، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و اشتغال داشته‌اند و مشاغل زیادی در حوزه صنعت ساختمانی ایجاد شدند که در حال حاضر نیز فعال هستند.

از مزایای سرمایه‌گذاری در املاک این است که ساختمان صنعت اول ایران به شمار می‌رود و مسکن سهم بزرگی در تولید ناخالص داخلی دارد. این در حالی است که سهم بازارهای دیگر مانند کشاورزی و صنعت و معدن کمتر است. با در نظر گرفتن تقاضای مسکن و جمعیت جوان کشور که به مسکن نیاز دارند این سهم همچنان روند افزایشی دارد.

چرا بازدهی صندوق‌های با درآمد ثابت منفی شد؟

چند وقتی است که مسئله بازدهی منفی صندوق های سرمایه گذاری با درآمد ثابت مطرح شده است و برخی از این صندوق ها در یک ماهه و حتی شش ماهه بازدهی منفی را داشته اند. چرا بازدهی صندوق های با درآمد ثابت منفی شده است و پیامدهای آن چیست؟

به گزارش نبض بورس، مدتی است که خبر‌هایی مبنی بر منفی شدن بازدهی صندوق‌های با درآمد ثابت منتشر می‌شود و این مسئله موجبات نگرانی‌هایی را برای اهالی بازار سرمایه فراهم کرده است. در این مطلب قصد داریم به این پرسش پاسخ دهیم که چرا بازدهی صندوق‌های با درآمد ثابت منفی شد؟ و این مسئله چه پیامدهایی را می تواند به همراه داشته باشد؟

قبل از پاسخ به این پرسش بد نیست تا کمی درباره صندوق‌های با درآمد ثابت بدانیم و با این نوع صندوق‌ها بیشتر آشنا شویم.

صندوق‌ها سرمایه گذاری از چه زمانی وارد بازار سرمایه شدند؟

صندوق‌های سرمایه گذاری در بورس‌های بین المللی قدمتی ۱۰۰ ساله دارند، اما صندوق‌های سرمایه گذاری در بازار سرمایه ایران برای اولین بار در اسفند ماه سال ۱۳۸۶ معرفی شدند و اردیبهشت ماه ۱۳۸۷ بود که فعالیت ۷ صندوق سرمایه گذاری با ارزش کمتر از ۵۳ میلیارد تومان در بازار سرمایه ما شروع شد. با توسعه بازار سرمایه، صندوق‌های سرمایه‌گذاری هم رشد کردند تا جایی که طبق اطلاعات مندرج در سایت fipiran.com فقط ارزش دارایی‌های تحت مدیریت صندوق‌های سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت در آذرماه ۱۴۰۰ با رشد ۵۰ درصدی نسبت به شهریور ۱۳۹۹، حدود ۳۸۰ هزار میلیارد تومان بوده است.

صندوق‌های سرمایه گذاری با درآمد ثابت چیست؟

صندوق سرمایه گذاری با درآمد ثابت نوعی از صندوق‌های سرمایه گذاری است که همه افراد حقیقی و حقوقی می‌توانند با سرمایه‌گذاری در آن بصورت دوره‌ای سود دریافت کنند. سیاست سوددهی صندوق‌های سرمایه گذاری با درآمد ثابت معمولا پرداخت سود بصورت یک ماهه یا سه ماهه است و اگر به غیر از این باشد این موارد در امید نامه صندوق ذکر می‌شود.

صندوق‌های با درآمد ثابت نسبت به دیگر صندوق‌ها ریسک کمتری دارند و میزان سود آن‌ها در مقایسه با دیگر انواع صندوق، کمتر است.

این صندوق‌ها با توجه به بازدهی بالاتر از سپرده بانکی، جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران دارند. علاوه بر آن، برخلاف سپرده‌های بانکی که سود ماه‌شمار پرداخت می‌کنند (یعنی پرداخت سود چرا ریسک و بازده اهمیت دارد؟ چرا ریسک و بازده اهمیت دارد؟ به حداقل موجودی حساب در طول یک ماه)، در صندوق‌های سرمایه‌گذاری به ازای هر روز نگهداری واحد‌های آن، به سرمایه‌گذار سود تعلق می‌گیرد (سود روزشمار).

بازدهی صندوق‌های با درآمد ثابت منفی شد!

بررسی‌ها نشان می‌دهد که بازدهی سرمایه گذاری در سهام صندوق‌های سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت، به شدت اُفت کرده است و حتی کمتر از سود سپرده‌های بانکی شده است. در شکل زیر بازدهی برخی از این صندوق‌ها را در مدت یک ماهه، شش ماهه و یکساله مشاهده می‌کنید. بازدهی یک ماهه و حتی شش ماهه برخی صندوق‌های سرمایه گذاری منفی شده است!

نکته اینجاست که سود سپرده یکساله بانک‌ها هم اکنون تقریبا ۲۰ درصد می‌باشد و حتی بانک‌ها به سپرده‌های بالای ۵۰ میلیارد تومان سود ۲۴ درصد را پرداخت می‌کنند که بازدهی بالاتری از برخی از صندوق‌های با درآمد ثابت دارد. یا نرخ بهره اوراق ۲۴ درصد است که این موارد می‌تواند جذابیت سرمایه گذاری در صندوق‌های با درآمد ثابت را کاهش دهد هر چند این صندوق‌ها سود روزشمار دهند!

فراموش نکنیم که سرمایه‌گذارانی که این دسته از صندوق‌ها را برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند، عمدتاً سرمایه گذاران کم‌ریسک هستند که یک الی ۲ درصد سود کمتر یا بیشتر برای آن‌ها حائز اهمیت است!

این مسئله می‌تواند خروج نقدینگی از این صندوق‌ها و فشار ابطال یونیت‌ها را به همراه داشته باشد. خروج نقدینگی از این صندوق‌ها نه تنها به ضرر بازار سرمایه است بلکه موجب به هم زدن فضای اقتصادی کشور نیز خواهد شد.

چرا بازدهی‌های صندوق‌های با درآمد ثابت منفی شد؟

صندوق‌های سرمایه گذاری با درآمد ثابت، ماهیتاً کم ریسک و کم بازده هستند و منابع آن‌ها قاعدتاً باید صرف سرمایه‌گذاری در حوزه‌های کم ریسک (عمدتا خرید اوراق بدهی) شود.

همان گونه که از جدول زیر مشاهده می‌شود از شهریور ماه ۱۳۹۵ این صندوق‌ها در ترکیب دارایی‌های خود سهام را نیز وارد کردند و رفته رفته خرید سهام به اجباری برای این صندوق‌ها تبدیل شد!

البته با توجه به بازدهی خوب خرید سهام در بلندمدت برخی از صندوق‌ها متمایل به انجام این کار بودند.

طبق مصوبه ۱۰ اسفندماه ۱۳۹۹ هیات مدیره سازمان بورس اوراق بهادار سیاست تخصیص دارایی‌ها در این صندوق‌ها به شرح زیر شد و این آغاز یک بحران برای این صندوق‌ها بود:

• حداقل ۱۵ درصد و حداکثر ۲۵ درصد دارایی سهام
• حداقل ۷۵ درصد و حداکثر ۸۵ درصد دارایی اوراق با درآمد ثابت (اوراق مشارکت، سپرده‌های بانکی، گواهی سپرده بانکی و سایر اوراق بهادار با درآمد ثابت)

با نزولی شدن بازار سهام، این خرید اجباری سهام توسط صندوق‌ها رفته رفته تبعات خود را نشان داد و بازدهی صندوق‌های با درآمد ثابت منفی شد و هم اکنون این صندوق‌ها را با بحران مواجه کرده است.

هومن عمیدی مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری آینده چرا ریسک و بازده اهمیت دارد؟ اندیشان ایرانیان در گفتگویی در این باره گفت: از مجموع منابع صندوق‌های درآمد ثابت ۱۵درصد به سرمایه‌گذاری در سهام تخصیص یافته بود که با افت بورس، ارزش سهام این صندوق‌ها کاهش یافت و این نسبت به ۱۰ الی ۱۲درصد از منابع صندوق‌ها رسید!

این کارشناس بازارسرمایه تاکید کرد: شاید مدیران صندوق‌های درآمد ثابت به منظور جلوگیری از بحران ابطال یونیت‌ها و خروج نقدینگی از صندوق‌شان، یکی دو ماهی بتوانند با استفاده از منابع ذخیره و . مانع کاهش سود پرداختی به سرمایه گذاران شوند. اما این وضعیت پایدار نخواهد بود و با تداوم این وضعیت، به زودی شاهد فشار ابطال یونیت‌های صندوق‌های سرمایه گذاری با درآمد ثابت خواهیم بود!

عمیدی در گفتگو با بورس نیوز ادامه داد: در چنین شرایطی، مدیران صندوق‌ها، برای تامین نقدینگی چاره‌ای جز فروش سهام، اوراق یا خروج سپرده‌های بانکی نخواهند داشت.

وی اضافه کرد: شک نداشته باشید که سرانجام این تصمیم‌گیری‌های نادرست و افت ارزش هر روزه سهم‌ها، کاهش درآمد صندوق‌های بازنشستگی و به‌تبع آن بحران‌های اجتماعی خواهد بود.